주택임대차보호법 - 계약갱신 요구 후 주택을 매수한 양수인이 계약갱신거절을 할 수 있을까?

주택임대차보호법의 계약갱신

 

우리 주택임대차보호법 제6조, 제6조의3은 임차인이 임대차계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신을 요구할 경우 임대인은 정당한 사유가 없는 이상 계약갱신을 거절할 수 없다고 정하고 있습니다. 

 

그런데 계약갱신기간이 시작하면서 임차인이 임대인에게 계약갱신요구를 하였고, 이후 임대인이 제3자에게 주택을 매도하여 임대인이 변경된 경우 새로운 임대인이 실거주를 이유로 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있을까요?

 

 

대법원 2022. 12. 1. 2021다266631 판결

 

위와 같은 사례에 대하여 대법원의 판결이 있어 소개합니다. 해당 사건의 원심(제2심)에서는 임차인이 갱신요구권을 행사할 당시 종전 임대인에게 실거주를 이유로 한 갱신거절사유가 없었고, 임차인의 갱신요구권 행사 당시 매수인인 원고 역시 임대인이 아니어서 갱신거절권을 행사할 수 있는 지위에 있지 않았다는 이유로 해당 임대차계약은 임차인의 계약갱신 요구로 인해 계약이 갱신되었다고 보았습니다.

 

그러나 대법원에서는 주택임대차법 제6조의3 제1항 단서 각 호에 따른 정당한 사유가 있는 경우 임대인은 같은 법 제6조 제1항 전단에서 정한 기간에 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있다고 봄이 타당하고, 그렇다면 위 각 호의 사유가 임차인의 갱신요구권 행사 후에 발생한 때에도 임대인은 위 기간 내라면 갱신거절권을 행사할 수 있고, 주택임대차법 제6조의3 제1항 단서 제8호가 정한 ‘임대인’을 임차인이 갱신을 요구할 당시의 임대인만으로 제한하여 해석하기 어렵고, 구 임대인이 갱신거절 기간 내에 실거주 여부를 자유롭게 결정할 수 있다면 그 기간 내에 실거주가 필요한 새로운 임대인에게 매각할 수도 있다고 보아야 할 것인 점 등을 고려하면, 위 기간 내에 주택임대차법 제3조 제4항에 의하여 임대인의 지위를 승계한 양수인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에는 위 제8호 사유를 주장할 수 있다고 할 것이라고 판시하며, , 임대인 지위를 승계한 원고들에게 종전 임대인과 별도로 독자적인 갱신거절권이 있다는 전제에서, 원고들의 임대인 지위 승계 시점이 임차인의 종전 임대인에 대한 갱신요구권 행사 이후라도 갱신거절권을 행사할 수 있는 기간 내에는 갱신거절권을 행사할 수 있다고 보았습니다.

 

 

시사점

 

위 판결은 임차인의 계약의 갱신을 요구할 권리와 함께, 임대인의 계약의 갱신을 거절할 권리 역시 주택임대차보호법이 정한 기간 내에서는 보호받는다는 취지의 판결을 하였다는 점, 또한 임대인의 갱신거절권은 기간 내 실거주 여부를 자유롭게 결정할 수 있는 권리로 '실거주' 목적의 새로운 임대인에게 매각할 수 있는 것 역시 포함한다고 본다는 점에서 의미가 있는 판결입니다. 

 

 

 

법률사무소 이산, 박선우 변호사(sunnnw@gmail.com, 053-755-7030)
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