상가임대차보호법 - 전차인의 권리

전대차?

 

전대차는 임대차계약에 의한 임차인이 그 임대차목적물에 관하여 제3자와 체결하는 임대차계약으로, 해당 계약의 임대인은 전대인, 임차인은 전차인이 됩니다. 즉, '갑'이라는 건물의 주인이 A, 임차인이 B라고 한다면, '갑'에 관하여 B와 임대차계약을 체결한 C는 전차인이 되는겁니다. B는 A와 임대차계약을 통해 얻은 '갑'에 대한 사용, 수익권을 C에게 재차 임대한 것이지요.

 

이러한 전대차는 건물주의 동의가 있는 경우에만 허용되어 만약 건물주의 동의 없이 무단으로 임차물을 전대한 때에는 건물주는 임대차계약을 해지할 수 있습니다(민법 제629조). 그러나 건물의 임차인이 그 건물의 소부분을 타인에게 사용하게 하는 경우에는 건물주의 동의가 필요 없습니다(민법 제632조). 한편 세입자가 건물주의 동의를 얻어 임차물을 전대한 때에는 전차인은 직접 건물주에 대해 의무를 부담하게 됩니다(민법 제630조).

 

 

전차인의 권리

 

전차인은 임대차계약의 상대방인 전대인(원 계약의 임차인)에 대해서는 임대차계약에 따른 권리를 가집니다. 그러나 전차인은 부동산의 소유자인 임대인과는 직접적인 법률관계가 없는데요, 어떤 권리를 가질 수 있을까요?

결론적으로 말하면 없습니다. 왜냐하면 직접적인 법률관계가 없기 때문이지요. 다만 임대인과 임차인(전대인)이 계약상 임대차 기간의 만료가 아닌 합의로 계약을 종료한 경우에는 전차인의 권리는 소멸하지 않고(민법 제631조), 상가임대차보호법에 따라 전대인(임차인)의 임대인에 대한 계약갱신청구권을 대위행사할 수 있음에 그칩니다.

 

 

계약갱신요구권이 있으면 큰 문제 없는게 아닐까요?

 

전차인이 전대인(임차인)의 계약갱신요구권을 대위행사 할 수 있고, 임대인과 임차인 사이에 합의에 따른 계약종료에도 전차인의 권리가 소멸하지 않으면 적어도 상가임대차보호법이 보호하는 기간만큼은 장사할 수 있는거 아닐까요?

 

그럴수도 아닐수도 있습니다. 첫 번째로 전차인은 전대인의 계약갱신요구권을 '대위'행사하는 것에 그친다는 문제입니다. 전차인이 전대차계약을 체결할 당시 이미 전대인(임차인)의 임대차계약 기간이 어느정도 흐른 후였다면 상가임대차보호법이 보호하는 기간 중 일정기간은 이미 소모되고 난 후이므로, 전차인이 주장할 수 있는 기간은 그 만큼 줄어들었겠지요.

또한 임대차계약을 체결할 때, 기간을 상가임대차보호법이 보호하는 기간 전부로 체결하지 않는다는 점도 유의하여야 합니다. 전차인이 전대인의 계약갱신기간을 꼼꼼히 체크하지 않고 막연히 전대인이 계약갱신하였겠지... 라고 생각하며 그냥 생업을 이어나가던 중, 임대인과 임차인(전대인)의 임대차계약이 갱신되지 않고 계약한 기간의 만료로 인하여 종료된다면 전차인은 본 계약(임대인과 임차인 사이의 임대차계약)의 종료에 따라 임대인에게 어떠한 대항을 할 수 없는 것이 문제입니다.

 

 

그러므로

 

가능하면 전대차계약은 체결하지 않는 것이 좋고, 사정상 전대차계약을 체결한다면 (1) 본 계약인 임대인과 임차인 사이의 계약을 꼼꼼히 확인하여 자신이 상가임대차보호법에 따라 보호받을 수 있는 기간이 얼마인지 정확히 체크하고, (2) 전대인(임차인)의 임대인에 대한 계약갱신요구권 행사기간이 언제인지 확인하고, 그 기간 내 전대인이 계약갱신을 요구하지 않는다면 자신이 이를 대위하여 주장하여야 할 것입니다.

 

법률사무소 이산, 박선우 변호사(sunnnw@gmail.com, 053-755-7030)
대구 수성구 동대구로 357, 럭키빌딩 2층 법률사무소 이산