임차권등기명령이란?

임차권등기명령

 

근 1~2년 사이 전세가격이 주춤하며 전세계약만료를 앞두고, 이사를 생각하고 계신 세입자분들은 전세보증금 회수가 제대로 될지에 대한 걱정이 있으실 겁니다. 소위말하는 갭투자로 집을 마련했던 집주인이 새로운 세입자가 들어올 때까지 전세보증금을 줄 수 없다고 이야기하는 것이 우려가 될 것이고, 이를 제때 받지 못하면 새로운 집으로 이사를 갈 수도 없을테니 말이지요. 그렇다고 함부로 이사할 수도 없는게, 이사를 나가는 순간 효력(?)을 잃는다는 말을 어딘가에서 들어본 것 같기도 하구요.

 

이때, 이사를 나가더라도 효력, 그러니까 대항력과 우선변제권을 상실하지 않을 수 있는 방법이 있습니다.

 

임차권등기명령이죠.

 

 

주택임대차보호법

 

임차권등기명령은 상가임대차보호법에도 규정되어있지만, 오늘은 주택임대차보호법 기준으로 보겠습니다.

 

주택임대차보호법

 

제3조의3(임차권등기명령) 

① 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원ㆍ지방법원지원 또는 시ㆍ군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.

⑤ 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항에 따른 대항력과 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다. 

 

 

위를 보면,

① 임대차 종료 후, ② 보증금이 반환되지 않았을 경우 ③ 임차인은 임차권등기명령을 신청할 수 있고, ④ 임차권등기명령의 집행에 따라 임차권 등기를 경료하면, ⑤ 임차인이 임차권 등기 이전에 대항력, 우선변제권을 취득한 경우(=전입신고 및 확정일자를 받은 경우), ⑥ 대항요건(=전입신고 및 확정일자)를 상실하더라도 대항력, 우선변제권이 유지된다

 

는 것입니다. 그러니까, 이사를 나가더라도 대항력과 우선변제효가 유지된다는 것이지요.

 

 

대항력과 우선변제권

 

대항력과 우선변제권은 무엇일까요? 간단하면 간단하고, 길게 설명하면 길게 설명할 수도 있겠지만, 간단하게 써보면 대항력은 '제3자'에게도 해당 주택에 대한 임대차계약을 주장할 수 있는 권리이고, '우선변제권'은 임차목적물이 경매로 매각될 경우 다른 일반채권자에 비해 '우선하여' 변제받을 수 있고, 근저당권자가 여러명 있을 경우 근저당권설정일과 확정일자를 받은 날을 기준으로 순서에 따라 변제받을 수 있는 권리입니다.

 

최초에 전세계약을 체결할 때 부동산등기부등본을 보고 선순위 근저당권을 확인하는 것이 위와 같은 이유 때문이지요. 즉, 선순위 근저당권자가 없는 이상 임차목적물인 부동산이 매각되더라도, 그 매각대금에서 가장 우선하여 전세금을 받을 수 있는 권리입니다.

 

 

부수적인 효과 ; 간접적인 압박

 

임차권등기명령의 집행으로 인하여 임차권등기가 경료되면, 당연하게도 부동산등기부등본에서 이를 확인할 수 있습니다. 이 등기가 어떤 뜻인가 하면, 해당 부동산을 매수하려거나 또는 전세로 들어오려는 사람이 등기부등본을 발급받아봤을 때 매수의향을 가진 사람 입장에서는 '대항력'으로 인해 자신이 전세보증금을 변제해야할 수도 있다는 생각이 들것이니 계약을 하지 않으려 할 것이고, 전세계약의향을 가진 사람 입장에서는 해당 집주인이 전세보증금을 제대로 반환하지 않는 사람이라고 볼 개연성이 높으므로 전세계약을 체결하지 않으려 할 것이지요. 

 

따라서 임차권등기가 경료되는 것은 해당 집주인에게 좋지만은 않은 상황이 된다는 것입니다. 이는 간접적으로 집주인에게 전세보증금을 서둘러 반환하게 만드는 압박이 될 수 있는 것이지요.

 

 

결론

 

당연히 좋은게 좋은 것이라고, 조금만 기다려준다면 전세보증금을 반환하겠다고 말하는 집주인에 대하여 즉시 임차권등기명령을 신청하는 것은 문제를 해결하는데 있어서 실질적인 이익을 얻기 힘들수도 있겠습니다. 그러나 정해진 계약을 무시하고 자신의 입장만을 관철하는 집주인이라면, 마냥 기다려줄 수는 없겠지요. 이럴 때 '임차권등기명령'이 하나의 방법이 될 수 있을 것이라고 생각합니다.

 

 

 

 

 

 

법무법인 함지, 박선우 변호사(sunnnw@gmail.com, 053-755-7030)