임차인의 유익비상환청구권

유익비상환청구권

 

민법 제626조 제2항은 '임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차종료시에 그 가액의 증가가 현존한때에 한하여 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다'고 정하고 있습니다.

 

즉, 임차인이 자신의 비용으로 임대차목적물의 객관적 가치를 증대시키기 위한 비용을 지출하여 실제 목적물의 가치가 증대되었고, 그 가치 증대분이 임대차계약의 종료로 인하여 임대인에게 귀속될 경우 임대인은 그만큼의 이익을 얻게되는 반면 임차인은 지출한 비용만큼의 손해를 입게되므로, 이를 상환하는 것입니다.

 

 

무엇이 유익비일까?

 

그렇다면 상환받을 수 있는 유익비가 어떤것인지 궁금할 수 있을텐데요, 판례들이 제시하는 기준은 다음과 같습니다.

 

1. '객관적 가치'를 증가하기 위한 비용

 

결국 임차인 주관적으로 보았을 때 들어간 비용은 해당하지 않을 가능성이 높습니다. 예를 들어 상가를 임대하여 식당을 경영하던 임차인이 자신의 영업을 위하여 분리가 불가능하거나 어려운 환기시설, 배수시설을 설치한 경우가 예가 될 것입니다. 이것은 임대인이나 이후 임차인이 식당 영업을 할 목적이 있다면 당연히 가치가 증가한 것으로 보일 수도 있겠지만 식당영업을 하지 않을 경우에는 철거에 비용이 드는 애물단지에 불과하겠지요.

 

2. 임차물 자체에 대한 비용에 한정되지는 않음

 

건물의 임차인이 건물에 접근하기 위한 도로를 포장한 경우는 어떨까요? 임차물 자체에 대한 비용지출은 아니었겠지만 포장 비용을 지출함으로 인해 임차물인 건물 자체의 가치는 증가하였을 수 있으므로, 가치가 증대되었다고 인정되는 만큼의 유익비는 상환될 수 있을 것입니다.

 

3. 건물의 증축, 개축 부분은 특별한 사정이 없는 한 유익비상환청구의 대상이 됩니다.

 

 

유익비상환청구권의 배제를 약정할 수 있을까?

 

비용상환청구권 관련 규정은 강행규정이 아니므로 사적자치의 측면에서 당사자 사이의 특약으로 이를 배제할 수는 있습니다. 법원 역시 일반적인 상가임대차계약에 있어서 원상회복의무를 두는 것은 비용상환청구권을 미리 포기하는 특약이라고 보고 있습니다.

 

 

이상과 같이

 

임대인의 비용상환청구권 중 유익비상환청구권에 대해서 알아봤습니다. 작은 상가 하나를 임차한 경우에는 이와 관련된 일이 없을 가능성이 높겠지만, 꽤 규모가 있는 상가나 건물 자체를 임차하였을 경우라면 건물과 관련한 비용 역시 커지게 될 것이고 이는 건물 자체의 가치를 증대하는 결과가 있을수도 있으니, 놓치지 않아야 할 것이라고 생각합니다.

 

 

 

 

 

법무법인 함지, 박선우 변호사(sunnnw@gmail.com, 053-755-7030)