대구사는 박변의 법이야기 박선우 변호사

들어가며

상가 분양에 있어 주변에 어떤 인프라가 있는가, 예를 들어 지하철역, 학교, 공원 등이 있는지 여부는 굉장히 중요합니다. 나아가 분양하는 건물이 메디컬빌딩 등의 이름을 가지며 특정 성격을 띄고 있는 경우라면, 병원의 입점여부는 1층 상가의 분양에 있어 엄청난 영향을 미치게 됩니다.

오늘 볼 판결은 '약국 독점' 상가를 분양받으며 건축주로부터 건물에 병원이 입주하지 않을 경우 조건없이 계약해지를 한다는 확약서를 작성받은 원고가 실제 건물에 병원이 개원하였다 2개월만에 폐업하게 되자 건축주와 중개인을 상대로 손해배상소송을 제기한 사례입니다(고양지원 2021가합72034 판결)

법원의 판단

원고는 건축주를 상대로 해당 건물에 병원을 입점시키는 것은 분양계약상 건축주의 의무인데, 건축주가 이를 이행하지 않았으므로 채무불이행에 기한 손해배상책임을 진다고 주장하였습니다(다른 주장 및 예비적 주장도 있었으나, 주위적 주장 중 다른 주장은 기각되었고, 예비적 주장은 판단되지 않았으므로 생략합니다).

이에 대하여 법원은, 분양계약을 구성하는 확약서 등을 볼 때 건축주에게 준공시까지 병의원이 입점시켜 운영하도록 할 분양계약상 부수적 의무가 있다고 판단하며, 손해배상의 범위로는 해당 건물에 병원이 입점하고, 분양된 상가가 건물 내 독점 점 약국으로 운영될 경우의 감정평가액에서 병원 입점없이 일반 상가로 분양되었을 경우의 감정평가액의 차액을 그 기준으로 하였습니다.

시사점

해당 판결은 상가분양계약에서 제시된 조건이 미성취되었을 경우 건축주가 손해배상책임을 부담하는지에 대한 판단을 볼 수 있는 것으로 의미가 있습니다. 나아가 실제 병원이 입점하긴 하였으나, 2개월만에 영업을 중단하며 폐업을 한 경우에도 손해배상책임을 부담할 수 있다고 판단하였는데, 비슷한 사례가 있는 만큼 중요한 판결이라고 볼 수 있을 것입니다.

법무법인 함지, 박선우 변호사(sunnnw@gmail.com, 053-755-7030)

들어가며

가장 흔하게 있는 법률 분쟁 중 하나는 대여금입니다. 과거 포스팅 했던 것과 같이 넘어간 돈이 대여금인지 투자금인지 여부에 대한 분쟁도 흔히 있지요. 

그만큼 흔히 있는 분쟁은 대여금입니다. 일반적으로 대여금의 경우, 민사상 보통채권이므로 그 소멸시효가 10년으로(민법 제162조 제1항) 어지간해서는 소멸시효가 문제되는 경우는 없습니다.

그런데 이것이 상사채권의 성격을 가질 경우에는 상당히 짧아지게 됩니다. 상법 제64조는 상행위로 인한 채권은 5년간 행사하지 아니하면 소멸시효가 완성된다고 정하고 있지요.

그렇다면, 상인으로서 상행위를 하기 전 영업준비행위의 일환으로 자금을 대여한 경우에는 어떤 소멸시효에 해당하게 될까요?

영업준비행위의 상행위 해당 여부

위 사안에 대한 대법원 2015.  5. 12. 선고 2014다37552 판결은, "영업의 목적인 상행위를 개시하기 전에 영업을 위한 준비행위를 하는 자는 영업으로 상행위를 할 의사를 실현하는 것이므로 그 준비행위를 한 때 상인자격을 취득함과 아울러 개업준비행위는 영업을 위한 행위로서 그의 최초의 보조적 상행위가 된다. 이와 같은 개업준비행위는 점포구입·영업양수·상업사용인의 고용 등 그 준비행위의 성질로 보아 영업의사를 상대방이 객관적으로 인식할 수 있으면 당해 준비행위는 보조적 상행위로서 여기에 상행위에 관한 상법의 규정이 적용된다(대법원 1999. 1. 29. 선고 98다1584 판결 참조). 그리고 영업자금의 차입 행위는 행위 자체의 성질로 보아서는 영업의 목적인 상행위를 준비하는 행위라고 할 수 없지만, 행위자의 주관적 의사가 영업을 위한 준비행위이고 상대방도 행위자의 설명 등에 의하여 그 행위가 영업을 위한 준비행위라는 점을 인식한 경우에는 상행위에 관한 상법의 규정이 적용된다(대법원 2012. 4. 13. 선고 2011다104246 판결 참조)"고 판시하였습니다.

즉, 영업을 위한 준비행위를 한 자는 준비행위를 한 때 상인 자격을 취득하고, 개업준비행위는 영업을 위한 행위로서 보조적 상행위가 됩니다. 따라서 개업준비행위는 상인으로서 상행위를 한 것이 되므로 상법의 규정을 받게되는 것이지요.

나아가 영업자금의 차입행위에 대해서는 행위자의 주관적 의사가 영업을 위한 준비행위이고, 상대방도 행위자의 설명 등으로 인하여 해당 행위(차입행위)가 영업을 위한 준비행위임을 인식한 경우에는 상법의 규정이 적용된다는 것입니다. 즉, 상사소멸시효가 적용된다는 것이지요.

가령, A라는 사람이 가게를 운영하기 위하여 B, C라는 사람에게 각 일정 금액을 차입하였다는 상황을 예로 들어보죠.

A는 B로부터 돈을 빌릴때는 가게의 운영자금으로 사용하기 위하여 돈을 빌려달라고 요청하며 사업에 대한 상세한 설명을 하였습니다. 반면 C로부터 돈을 빌릴때는 특별한 설명 없이 돈을 빌려달라고 요청하였습니다.

이 경우, 위 판결의 취지에 따르면 B의 A에 대한 대여금채권은 상사채권으로 5년의 소멸시효를 가지게 될 것입니다. 반면 자신이 빌려준 돈이 A의 사업에 사용될 것이라는 점을 몰랐던 C의 A에 대한 채권은 상사채권으로서의 성격보다는 민사상 일반채권의 성격으로 보는 것이 타당할 것이므로 10년의 소멸시효를 가질 것으로 보입니다.

결론

그러므로 개인사업자인 상대방에게 돈을 빌려주신 분이라면, 단순히 민사상 소멸시효는 10년이다라고 낙관하지 마시고 돈을 빌려줄 때의 대화를 복기하여 본인의 채권이 상사채권의 성격을 가질 수도 있는지에 대한 확인을 꼭 하시길 바랍니다.

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들어가며

임대차계약의 체결에 있어 당연히 가장 중요한 것은 임대차목적물의 상태가 되겠지만, 보증금이 꽤 크게 잡히는 주택 또는 상가임대차계약에 있어서는 보증금의 반환여부도 중요할 것이므로 임대인의 재산상황 역시나 계약의 체결에 있어 중요한 사항이 될 것입니다.

그렇다면 임대차계약 체결 후 임차목적물이 양도된 경우에 임차인은 이에 대항하여 임대차계약을 해지할 수 있을까요? 이에 대한 판결이 있어 소개합니다.

서울고등법원 2023. 11. 24. 선고 2023나2024464 판결

- 이 사안은 임대차계약 계속 중 임차주택이 양도되었는데, 뒤늦게 이를 알게 된 임차인이 임대인에게(임차주택의 양도인) 계약해지와 임대차보증금 반환을 청구한 사례입니다.

- 한편, 당시 체결한 임대차계약서 내에는 아래와 같은 내용이 포함되어 있었습니다.

- 임차주택을 양도한 피고는 위 내용을 근거로 사전에 원고가 임차주택의 매도 사실을 알고 있었고, 이에 따라 임대인 승계에 관한 이의제기 내지 계약해지권을 미리 포기하였다고 주장하였습니다.

- 이에 대하여 재판부는, 임대차계약 당시 임차인, 양도인, 공인중개사가 서명하여 작성한 중개대상물확인․설명서의 세부 확인사항에 ‘임차인은 입주 후 건물매매로 인해 임대인이 변경될 수 있고, 임대인은 임차인에 대한 지위를 매수자에게 인계하기로 하며, 임차인은 이에 동의한다’고 기재되어 있음. 그러나 임대차계약서에는 아무런 특약사항이 없고, 당시 주택 매매 시기, 매수인, 매매조건 등 매매와 관련하여 구체적인 내용을 언급하였거나 이를 임차인이 알고 있었다는 자료는 없으며, 임차인은 주택 매매사실을 안 이후 임대인 지위 승계를 용인하였다고 볼 언행을 하지 않음. 여기에 임대차 관련 법률조항에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것을 무효로 보는 민법과 주택임대차보호법의 입법취지, 임차인의 이의권을 인정한 판례의 취지 등을 종합하면, 위 기재만으로 임차인이 미리 임대인 지위 승계에 동의하고 이의제기권을 포기하였다고 보기 어렵다고 보았습니다.

- 따라서 재판부는 원고의 청구를 받아들여 임대차계약의 해지 및 임대차보증금 반환을 받아들였습니다.

마치며

앞서 이야기한 것과 같이, 임대차계약의 체결에 있어 임대인의 재산상황은 중요한 내용이 될 수 있으므로 단순히 임차주택이 양도될 수 있다는 가능성만을 기재한 내용만으로 임차인의 이의제기 내지 계약해지권이 소멸하는 것은 임대인에게 너무나 불리한 해석될 수 있으며, 임대인 변경으로 인한 위험부담을 임차인이 감수할 이유가 없다는 점에서 타당한 판결로 보입니다.

건축물의 미완성과 하자

건설공사에 있어 미완성과 하자의 구별은 중요합니다. 우선 공사대금과 관련하여 미완성일 경우 남은 공사대금을 청구할 수 없게 될 것이고 이에 따라 지체책임, 일반적으로는 지체상금이 정해져 있을테니 지체상금의 문제가 생길 것이고, 공사와 관련하여 미완성일 경우 준공을 하기 위한 공정이 진행되어야 할 것임에 반해 하자일 경우 하자보수의무가 발생할 것입니다.

또한 소송실무에 있어서도 미완성일 경우 기성고 감정을 실시할 것이고, 하자라면 하자유무 및 하자보수비에 대한 감정을 실시하게 되므로 미완성과 하자의 구별은 분쟁에 있어 중요하게 여겨집니다.

미완성과 하자의 구분기준

건축물 미완성과 하자의 구분기준에 대한 대법원 1997. 12. 23. 선고 97다44768 판결은 아래와 같이 판시합니다.

"건물 신축공사의 미완성과 하자를 구별하는 기준은 공사가 도중에 중단되어 예정된 최후의 공정을 종료하지 못한 경우에는 공사가 미완성된 것으로 볼 것이지만, 그것이 당초 예정된 최후의 공정까지 일단 종료하고 그 주요 구조 부분이 약정된 대로 시공되어 사회통념상 건물로서 완성되고, 다만 그것이 불완전하여 보수를 하여야 할 경우에는 공사가 완성되었으나 목적물에 하자가 있는 것에 지나지 않는다고 해석함이 상당하고, 개별적 사건에 있어서 예정된 최후의 공정이 일단 종료하였는지 여부는 당해 건물 신축공사 도급계약의 구체적 내용과 신의성실의 원칙에 비추어 객관적으로 판단할 수밖에 없다."

즉, 미완성과 하자를 구별하는 기준은 '최후의 공정의 종료'라는 기준에 따를 것이고, '최후의 공정'이 종료되었는지 여부는 각 계약의 내용에 따라 개별적으로 판단한다는 것입니다. 이를 확인하기 위해서는 실제 공사계약의 내용과, 공사가 어떤식으로 이루어졌는지에 대한 확인이 필요하는 것이지요.

분쟁이 생겼을 경우

위와 같은 분쟁이 생겼을 경우 일반적으로 건축주 입장에서는 미완성이라 주장할 것이고, 공사업체에서는 하자에 불과하다고 주장하기 마련일 것입니다. 이에 대해서는 위 판결과 같이 개별적인 사안에 대한 검토가 필요할 것이고, 개별 사안에 따라 유리한 부분은 강조하고, 불리한 부분은 보완하는 방식으로 사건을 진행하여야 할 것입니다.

법무법인 함지, 박선우 변호사(sunnnw@gmail.com, 053-755-7030)

분양계약시 많이 제시하는 혜택

각종 상가, 오피스텔, 아파트 등 분양계약에 있어 시행사는 여러가지 혜택을 제시하곤 합니다. 가장 대표적인 것이 중도금 무이자 대출이지요. 이를 통해 당장 자금 조달 능력이 부족한 사람이라도 부동산을 분양받도록 하는 것이지요.

그런데 위와 같은 혜택이 실제 이루어지지 않은 경우라면, 분양계약을 취소할 수 있을까요?

이에 대한 하급심 판례가 있어 소개합니다.

서울중앙지방법원 2023. 10. 31. 선고 2022가단5230151 판결

해당 사례는 지식산업센터 2채를 분양받은 원고와 이를 공급한 피고 사이의 사건입니다.

원고는 분양받을 당시 분양대행사 직원으로부터 계약금은 원고의 자금으로 납부하여야 하나 중도금은 시행위탁사와 계약이 체결된 은행에서 대출받도록 알선해주고, 대출이자도 입주지정기간까지는 시행위탁사에서 대신 납부하여 주며, 잔금은 건물이 완공되면 목적물을 담보고 제공하여 대출받도록 알선해주는데 분양대금의 70~80%까지 대출되니 걱정 안해도 된다는 취지의 설명을 받았습니다.

당시 원고는 1943년생으로 고령이었고, 은퇴 후 주차장에서 경비원으로 일하던 중이었는데 위와 같은 설명을 듣고 지식산업센터 2채를 분양받기로 하였습니다.

이후 원고는 계약금을 납입하였고, 이후 중도금 대출신청을 하였는데 은행은 대출한도가 소진되었다는 이유로 대출신청을 거절하였고, 이에 원고는 계약을 취소하겠다는 소를 제기하였습니다.

재판부는,

  "원고는 이 사건 매매계약 체결 당시 78세 가량의 고령자로서 자금 조달 능력이 부족하였는데, 중도금(분양대금의 50%)을 무이자로 대출 알선하여 주고, 건물 완공시 담보대출로 전환하여 분양대금의 70% ~ 80%는 대출이 된다는 분양대행사 직원의 설명을 듣고 중도금 전부와 잔금 일부를 대출받아 조달할 수 있을 것으로 생각하고 이 사건 분양계약을 체결하게 된 것인 사실, 위와 같은 무이자 중도금 대출 및 잔금 담보전환 대출 안내는 분양대행사 직원인 G가 원고에게 E건물 분양을 권유하면서 자금조달 방법으로 설명한 것일 뿐만 아니라 이 사건 분양계약 당시 별도로 작성한 계약자 유의사항 확인서 및 계약확인서에도 기재되어 있는 내용으로서 의사표시의 내용을 이루고 있었던 사실, 원고로서는 이 사건 분양계약 체결 당시 분양대금의 50%를 차지하는 중도금 대출을 받을 수 없다는 사정을 알았더라면 이 사건 분양계약을 체결하지 아니하였을 것으로 보이는 사실을 각 인정할 수 있다. 따라서, 중도금과 잔금 대출이 가능할 것으로 생각한 동기의 착오는 피고측에 의하여 유발된 착오로서 이 사건 분양계약인 법률행위 내용의 중요한 부분에 관한 착오에 해당한다고 할 것이다."

고 판시하여, 피고에 의해 유발된 동기의 착오에 해당한다고 하여 원고의 주장을 받아들였습니다.

일반화는 글쎄..

계약의 취소, 해지에 있어 동기의 착오는 실제 인정되는 사례가 많지 않습니다. 위 사례의 경우 원고의 나이 및 경제 상황, 분양 계약 당시 해당 안내가 있었다는 점이 분양대행사 직원의 증언에 의해 인정되었다는 것이 원고 청구의 인용에 큰 영향을 미친 것이라고 생각합니다.

분양계약에 있어 여러가지 혜택은 분명히 분양계약을 체결하는데 있어 중요한 요인이 됩니다. 다만 이것이 분쟁화 되어 법정에 갔을 때는 해당 혜택이 존재 유무, 계약상 의무로 편입되었는지 여부에 대한 다툼이 있을 수 있으니 분양계약을 체결할 경우 함께 제시되었던 혜택에 대하여 가능하다면 문서상으로, 불가능하다면 대화 녹음 등으로 증거를 확보해두는 것이 생길 수 있는 분쟁에 있어 큰 무기가 될 수 있을 것입니다.

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하도급계약

건설분야 뿐 아니라, 각종 제조분야에 있어서도 하도급계약은 수시로 이루어집니다. 발주자가 어떤 공사 또는 장비의 제조를 수급인에게 의뢰하고, 수급인이 그 공정 중 일부를 재차 하수급인에게 맡기는 방식이지요.

계약 자체는 ① 발주자 - 수급인, ② 수급인 - 하수급인이라는 2개의 계약이기 때문에 발주자와 하수급인 사이에는 계약에 따른 권리와 의무가 발생하지는 않지만, 결국 하수급인이 하는 업무가 발주자를 위한 것이고, 중간에 있는 수급인의 사유로 인해 하수급인은 업무만 수행하고 대가를 받지 못하는 경우를 방지하기 위하여 우리나라는 하도급거래 공정화에 관한 법률에서 하도급대금의 직접지급 사유를 정하여, 하수급인이 직접 발주자에게 그 대금을 청구할 수 있도록 정하고 있습니다.

하도급대금의 직접지급 사유

하도급대금의 직접지급사유는 하도급거래 공정화에 관한 법률 제14조에서 정하고 있습니다.

1. 원사업자의 지급정지, 파산, 그 밖에 이와 유사한 사유가 있거나  사업에 관한 허가ㆍ인가ㆍ면허ㆍ등록 등이 취소되어 원사업자가 하도급대금을 지급할 수 없게 된 경우로서 수급사업자가 하도급대금의 직접 지급을 요청한 때

2. 발주자가 하도급대금을 직접 수급사업자에게 지급하기로 발주자ㆍ원사업자 및 수급사업자 간에 합의한 때

3. 원사업자가 제13조제1항 또는 제3항에 따라 지급하여야 하는 하도급대금의 2회분 이상을 해당 수급사업자에게 지급하지 아니한 경우로서 수급사업자가 하도급대금의 직접 지급을 요청한 때

4. 원사업자가 제13조의2제1항 또는 제2항에 따른 하도급대금 지급보증 의무를 이행하지 아니한 경우로서 수급사업자가 하도급대금의 직접 지급을 요청한 때

즉, 원사업자(수급인)의 부도 또는 면허취소 등의 사유가 있거나, 당사자간 합의가 있는 경우, 하도급대금이 2회 이상 지급이 이루어지지 않았을 경우 등이라면, 하수급인이 직접 발주자에게 대금을 직접지급청구할 수 있다는 것입니다.

다만 이러한 경우라도, 발주자가 지급을 부담하는 대금의 범위는 발주자가 원사업자(수급인)에게 이미 지급한 하도급금액은 제외하고 지급하도록 정하고 있으므로(법 제14조 제4항), 만약 발주자가 원사업자에게 대금을 모두 지급한 경우라면 직접지금청구를 할 수 없을 것입니다.

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프랜차이즈 계약

가맹사업법 제7조에서는, '가맹본부는 가맹희망자에게 정보공개서를 제공시점을 객관적으로 확인할 수 있는 방법에 따라 제공하여야 한다'고 정하고 있습니다.

정보공개서는 법 제2항 제10호에서 정의하고 있는데, 가맹 본부의 일반현황, 가맹사업현황(가맹점사업자의 매출에 관한 사항을 포함), 영업활동에 대한 조건과 제한 등 여러 정보를 담고있는 정보지요.

즉, 가맹사업희망자는 위 정보공개서를 통해 계약체결 전 자신이 가입을 희망하는 프랜차이즈 업체에 대한 정보와 그 사업에 대한 매출정보을 미리 얻어볼 수 있고, 이에 따라 가맹계약을 체결할지 여부를 결정할 수 있을 것입니다.

가맹계약의 해지

한편, 가맹계약 역시 계약이므로 그 기간을 정할 것이고, 기간 내 일방의 의사로 계약이 해지될 경우에는 일정한 위약금이 부과될 수 있겠지요. 하지만 사업을 시작하였음에도 매출이 일어나지 않아 적자가 쌓이고, 이에 따라 폐업을 하며 가맹계약을 해지한다면 어떨까요? 안그래도 적자로 힘든 상황에서 위약금까지 부담하는 것은 쉽지 않을 것입니다.

이러한 위약금, 과연 피할 수 없는 것일까요?

가맹사업법 제12조, 가맹사업법 시행령 제13조

가맹사업법 제12조는 제1항 제5호는 "계약의 목적과 내용, 발생할 손해 등 대통령령으로 정하는 기준에 비하여 과중한 위약금을 부과하는 등 가맹점사업자에게 부당하게 손해배상의무를 부담하는 행위"를 금지하고 있고, 동법 시행령 제13조는 [별표 2]에서 그 유형을 정하고 있습니다.

[별표 2] 불공정거래행위의 유형 또는 기준은, 부당한 손해배상의무 부과행위 중 하나로 부당한 영업위약금 부담행위를 정하고 있고, 이는 "가맹점사업자가 영업을 개시한 날이 속하는 달의 다음 달부터 1년간의 평균 매출액이 가맹본부가 법 제9조제3항 및 제5항에 따라 제공한 예상매출액의 최저액에 미달하여 가맹점사업자가 계약을 중도에 해지하는 경우에 가맹본부가 계약 해지에 따른 기대이익 상실을 이유로 위약금을 부과하는 행위. 다만, 가맹점사업자의 가맹계약 위반, 가맹본부가 제시한 경영방침 미준수 또는 이에 준하는 사유로 인하여 평균 매출액이 예상매출액의 최저액에 미달한 경우는 제외한다."로 정의하고 있습니다.

결국, 가맹본부가 제공한 정보공개서에 기재된 예상매출액 최저액에 미달하여 가맹점사업자가 계약을 중도 해지하는 경우 위약금을 부과하는 행위는 금지된다고 볼 수 있습니다.

다만 주의하여야 할 점은

다만 가맹점사업자에게 가맹점 계약에 기초한 계약위반사항이 있거나, 경영방침 미준수 등의 사유가 있다면 위약금을 내야할 수도 있다는 점을 유의하여야 할 것입니다.

결국 적자로 인해 가맹계약을 해지할 경우, 가맹본부의 가이드라인을 제대로 이행하였다면 계약중도해지에 따른 위약금은 피할수도 있을 것입니다. 이러한 경우, 전문가와의 상담을 통하여 적절한 대응을 한다면 보다 수월하게 위약금 문제에서 해방될 수 있을 것입니다.

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감리자?

감리자는 건축법에서 건축물, 건축설비 또는 공작물이 설계도서의 내용대로 시공되는지를 확인하고, 품질, 공사, 안전관리 등에 대해서 지도, 감독하는 사람이라고 정하고 있습니다. 감리자는 발주자와의 위탁계약에 따라 발주자의 감독권한을 대행하는 역할을 하기도 합니다.

즉, 공사현장에 있어 건축주와의 위탁계약에 따라 수급인인 공사업체가 설계도의 내용대로, 그리고 공사현장에서 적절하게 일하는지를 지도 및 감독하는 사람입니다.

건축물의 하자에 있어 감리자의 책임?

시공된 건축물 등에 하자가 있는 경우, 감리자도 책임을 지게 될까요?

감리자의 역할을 보면, '설계도서의 내용대로 시공되는지' 여부를 확인하는 것이 있습니다. 즉, 설계도서와 실제 시공이 다를 경우 감리자는 자신의 의무를 해태하게 된 것이고, 이에 따라 채무불이행에 기한 손해배상책임을 부담할 수 있을 것이지요.

이러한 의무를 해태하였는지 판단하기 위해서는 '당시 일반적인 감리자의 기술수준과 경험, 미시공 및 변경시공 하자의 위치와 내용, 공사규모 등에 비추어 해당 하자의 발견을 기대할 수 있었는지 여부'를 기준으로 할 것입니다(대법원 2014다229023 판결 참조).

설계상에 오류에 대해서도?

한편, 설계상 오류가 존재하는 상황에서 감리자는 설계도서에 맞게 시공되는지만 확인하였고, 설계상 오류에 따라 건축물에 하자가 있는 경우라면 어떨까요?

대법원 2015. 2. 26. 선고 2012다89320 판결은, " 책임감리업무를 수행하는 감리자는 시공 전에 설계도서에 기술적인 문제가 있는지 검토하여 문제가 있다고 판단되면 발주청에 이를 보고하고 설계자와 협의함으로써 이러한 기술적인 문제가 있는 설계로 인하여 발주청이 손해를 입지 않도록 하여야 할 주의의무가 있다. 그리고 책임감리업무를 수행하는 감리자가 위와 같은 주의의무를 위반하였는지는 당시의 일반적인 감리자의 기술 수준과 경험에 비추어 설계도서의 검토에 의해 설계상의 기술적인 문제를 발견하는 것이 기대 가능한 것이었는지에 따라 판단되어야 한다."이라고 판시한 바 있습니다.

감리자가 책임감리업무를 수행하는 자로서 시공 전 설계도서에 기술적인 문제가 있는지 검토할 의무가 있는 경우, 당시 일반적인 감리자의 기술수준에 비추어 설계상 오류를 발견하는 것이 기대가능한 상황이라면 설계상 오류에 대해서도 감리자에게 책임을 물을 수 있을 것입니다.

다만 책임의 범위는 다를 수 있다

위와 같은 경우로 감리자에게 손해배상책임이 인정된다 하더라도, 실제 감리업무가 어떤식으로 진행되었는지 여부에 따라 감리자의 책임범위는 달라질 수 있을 것입니다. 따라서 반드시 상대측의 요구에 응할 필요는 없다는 것이지요. 건축주, 감리자 모두 공사에 문제가 생겼다면, 우선 전문가와 상담을 통해 현재 상황을 점검하고 분쟁과정에서 주장할 것은 최대한 주장하여 유리한 결과를 끌어올 수 있도록 노력해야할 것입니다.

법무법인 함지, 박선우 변호사(sunnnw@gmail.com, 053-755-7030)