임차주택이 양도된 경우, 임차인은 이를 이유로 임대차계약을 해지할 수 있을까?

들어가며

 

임대차계약의 체결에 있어 당연히 가장 중요한 것은 임대차목적물의 상태가 되겠지만, 보증금이 꽤 크게 잡히는 주택 또는 상가임대차계약에 있어서는 보증금의 반환여부도 중요할 것이므로 임대인의 재산상황 역시나 계약의 체결에 있어 중요한 사항이 될 것입니다.

 

그렇다면 임대차계약 체결 후 임차목적물이 양도된 경우에 임차인은 이에 대항하여 임대차계약을 해지할 수 있을까요? 이에 대한 판결이 있어 소개합니다.

 

 

서울고등법원 2023. 11. 24. 선고 2023나2024464 판결

 

- 이 사안은 임대차계약 계속 중 임차주택이 양도되었는데, 뒤늦게 이를 알게 된 임차인이 임대인에게(임차주택의 양도인) 계약해지와 임대차보증금 반환을 청구한 사례입니다.

 

- 한편, 당시 체결한 임대차계약서 내에는 아래와 같은 내용이 포함되어 있었습니다.

 

- 임차주택을 양도한 피고는 위 내용을 근거로 사전에 원고가 임차주택의 매도 사실을 알고 있었고, 이에 따라 임대인 승계에 관한 이의제기 내지 계약해지권을 미리 포기하였다고 주장하였습니다.

 

- 이에 대하여 재판부는, 임대차계약 당시 임차인, 양도인, 공인중개사가 서명하여 작성한 중개대상물확인․설명서의 세부 확인사항에 ‘임차인은 입주 후 건물매매로 인해 임대인이 변경될 수 있고, 임대인은 임차인에 대한 지위를 매수자에게 인계하기로 하며, 임차인은 이에 동의한다’고 기재되어 있음. 그러나 임대차계약서에는 아무런 특약사항이 없고, 당시 주택 매매 시기, 매수인, 매매조건 등 매매와 관련하여 구체적인 내용을 언급하였거나 이를 임차인이 알고 있었다는 자료는 없으며, 임차인은 주택 매매사실을 안 이후 임대인 지위 승계를 용인하였다고 볼 언행을 하지 않음. 여기에 임대차 관련 법률조항에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것을 무효로 보는 민법과 주택임대차보호법의 입법취지, 임차인의 이의권을 인정한 판례의 취지 등을 종합하면, 위 기재만으로 임차인이 미리 임대인 지위 승계에 동의하고 이의제기권을 포기하였다고 보기 어렵다고 보았습니다.

 

- 따라서 재판부는 원고의 청구를 받아들여 임대차계약의 해지 및 임대차보증금 반환을 받아들였습니다.

 

 

마치며

 

앞서 이야기한 것과 같이, 임대차계약의 체결에 있어 임대인의 재산상황은 중요한 내용이 될 수 있으므로 단순히 임차주택이 양도될 수 있다는 가능성만을 기재한 내용만으로 임차인의 이의제기 내지 계약해지권이 소멸하는 것은 임대인에게 너무나 불리한 해석될 수 있으며, 임대인 변경으로 인한 위험부담을 임차인이 감수할 이유가 없다는 점에서 타당한 판결로 보입니다.

 

법률사무소 이산, 박선우 변호사(sunnnw@gmail.com, 053-755-7030)
대구 수성구 동대구로 357, 럭키빌딩 2층 법률사무소 이산