건축물의 미완성과 하자의 구별

건축물의 미완성과 하자

 

건설공사에 있어 미완성과 하자의 구별은 중요합니다. 우선 공사대금과 관련하여 미완성일 경우 남은 공사대금을 청구할 수 없게 될 것이고 이에 따라 지체책임, 일반적으로는 지체상금이 정해져 있을테니 지체상금의 문제가 생길 것이고, 공사와 관련하여 미완성일 경우 준공을 하기 위한 공정이 진행되어야 할 것임에 반해 하자일 경우 하자보수의무가 발생할 것입니다.

또한 소송실무에 있어서도 미완성일 경우 기성고 감정을 실시할 것이고, 하자라면 하자유무 및 하자보수비에 대한 감정을 실시하게 되므로 미완성과 하자의 구별은 분쟁에 있어 중요하게 여겨집니다.

 

 

미완성과 하자의 구분기준

 

건축물 미완성과 하자의 구분기준에 대한 대법원 1997. 12. 23. 선고 97다44768 판결은 아래와 같이 판시합니다.

 

"건물 신축공사의 미완성과 하자를 구별하는 기준은 공사가 도중에 중단되어 예정된 최후의 공정을 종료하지 못한 경우에는 공사가 미완성된 것으로 볼 것이지만, 그것이 당초 예정된 최후의 공정까지 일단 종료하고 그 주요 구조 부분이 약정된 대로 시공되어 사회통념상 건물로서 완성되고, 다만 그것이 불완전하여 보수를 하여야 할 경우에는 공사가 완성되었으나 목적물에 하자가 있는 것에 지나지 않는다고 해석함이 상당하고, 개별적 사건에 있어서 예정된 최후의 공정이 일단 종료하였는지 여부는 당해 건물 신축공사 도급계약의 구체적 내용과 신의성실의 원칙에 비추어 객관적으로 판단할 수밖에 없다."

 

즉, 미완성과 하자를 구별하는 기준은 '최후의 공정의 종료'라는 기준에 따를 것이고, '최후의 공정'이 종료되었는지 여부는 각 계약의 내용에 따라 개별적으로 판단한다는 것입니다. 이를 확인하기 위해서는 실제 공사계약의 내용과, 공사가 어떤식으로 이루어졌는지에 대한 확인이 필요하는 것이지요.

 

 

분쟁이 생겼을 경우

 

위와 같은 분쟁이 생겼을 경우 일반적으로 건축주 입장에서는 미완성이라 주장할 것이고, 공사업체에서는 하자에 불과하다고 주장하기 마련일 것입니다. 이에 대해서는 위 판결과 같이 개별적인 사안에 대한 검토가 필요할 것이고, 개별 사안에 따라 유리한 부분은 강조하고, 불리한 부분은 보완하는 방식으로 사건을 진행하여야 할 것입니다.

 

 

 

 

법률사무소 이산, 박선우 변호사(sunnnw@gmail.com, 053-755-7030)
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