대구사는 박변의 법이야기 박선우 변호사

부동산 매매 또는 임대계약시..

부동산 관련 계약에는 다른 계약과는 다른 점이 있지요. 바로 가계약입니다. 보통 부동산중개소에서 일단 가계약을 하고, 이후 계약서를 작성할 때 통상 거래대금의 10%인 계약금을 납입한 후, 입주일에 잔금을 치르곤 하지요.

가계약은 민법상 정의된 개념은 아닙니다. 그럼 가계약은 무엇일까요

가계약이란?

판례들은 가계약에 대하여 크게 2가지의 성격으로 분류하고 있습니다.

첫번째로는 '가계약서 작성 당시 매매계약의 중요사항인 매매목적물과 매매대금 등이 특정되고 중도급 지급방법의 합의'가 있었다면 매매계약은 성립된 것이고(대법원 2006. 11. 24. 2005다39594 판결), 이에 따르는 가계약금은 계약금의 일부로 취급되는 것이지요.

두번째로는 가계약금은 당사자의 통상적인 의사나 약정의 취지에 비추어 기본적으로 임차인이 임대인에게 임차목적물에 관한 임대차계약을 체결할 의사가 있음을 밝히면서 장차 계속될 계약 교섭의 기초로 지급한 일종의 증거금으로서, 본계약이 체결될 경우에는 그 임대차보증금 중 계약금 일부의 지급에 갈음하게 되는 것으로(서울중앙지방법원 2022. 5. 20. 선고 2021나67741), 본 계약 전단계에서 계약 교섭의 기초로서 제공되는 일종의 증거금으로 본 것입니다. 

일반적으로 가계약금을 걸 때 매매대금이나 중도급 지급방법의 합의가 구체적으로 있지는 않으니, 보통 우리가 접하는 가계약이라 함은 두번째 성격을 갖는다고 볼 수 있을 것입니다.

해약금. 민법 제565조.

가계약금의 성격에 따른 차이는 무엇이 될까요? 이것은 민법 제565조를 먼저 봐야합니다.

제565조(해약금)

① 매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.

계약금의 경우 일방 당사자가 계약을 포기하면 계약금을 포기해야하죠 매수인이었다면 보낸 계약금을 포기하고, 매도인이라면 받은 계약금과 계약금 상당 금액을 매수인에게 돌려줘야 하죠. 이에 대한 근거가 바로 위 민법 제565조입니다. 

위에서 본 판례 2가지의 경우, 가계약이 위 첫번째 판례에 해당하는 경우라면 지급된 가계약금은 계약금의 일부가 되므로 몰취의 대상이 될 것입니다. 그러나 두번째 판례, 즉 우리가 일반적으로 접하는 가계약의 경우 계약금이 아니므로 몰취의 대상이 된다고 단정적으로 볼 수는 없겠지요.

그래서 가계약금은 몰취되는 건가요?

대법원 2022. 9. 29. 2022다247187 판결은 아래와 같이 판단하였습니다.

가계약금에 관하여 해약금 약정이 있었다고 인정하기 위해서는 약정의 내용, 계약이 이루어지게 된 동기 및 경위, 당사자가 계약에 의하여 달성하려고 하는 목적과 진정한 의사, 거래의 관행 등에 비추어 정식으로 계약을 체결하기 전까지 교부자는 이를 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환하여 계약을 체결하지 않기로 약정하였음이 명백하게 인정되어야 한다

일반적으로 접하는 가계약. 즉, 가계약금이 계약 교섭의 기초단계로 제공되는 일종의 증거금으로 교부된 경우에는 가계약금을 몰취하기 위해서는 해약금 약정이 존재하였다고 명백하게 인정되어야 되어야 한다고 보고 있습니다. 

부동산 사무실에서 '집주인은 내일 올 수 있으니, 일단 가계약금 얼마를 보내놓아야 먼저 계약체결할 수 있다'라고 하며 일정 금액을 송금해놓은 상황이라면 이후 계약의사를 철회하더라도 보냈던 가계약금을 돌려받을 수 있는 것이지요.

결론은

계약을 포기하였을 때 계약금 역시 포기하여야 한다는 상식 아닌 상식과, 가'계약'이라는 이름, 부동산 사무실의 '당연한거다'라는 전제가 깔린 이야기 등이 가계약금을 포기하게 만드는 원인 아닌 원인이 되버린 것 같습니다.

그러나 조금만 더 알아본다면 자신이 포기하지 않아도 될 권리를 지킬 수도 있으니, 비단 이번 가계약 관련 포스팅 외의 상황에서도 좀 더 찾아보시고, 필요하다면 법률전문가의 조언을 통해 지킬수 있는 것은 지키고, 포기해야 하는 것이라면 왜 포기해야하는지 그 이유를 확인하는 것이 조금더 스마트한 삶을 만드는 방법이 되지 않을까 생각합니다.

법무법인 함지, 박선우 변호사(053-755-7030, sunnnw@gmail.com

아파트 실거주목적 갱신거절?

주택, 아파트의 경우 임대인인 집주인은 임차인의 갱신요구에 대하여 실거주 목적을 근거로 갱신을 거절할 수 있습니다.

그렇다면 같은 '임대차보호법'인 상가임대차보호법에서도 이와 같은 목적, 즉 스스로 가게를 운영하겠다는 사유로 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있을까요?

상가임대차보호법상 갱신거절 사유

상가임대차보호법 제10조 제1항은 갱신거절사유를 정하고 있습니다. 대표적인 것은 임차인이 3기 이상의 금액에 이르도록 차임을 연체한 경우, 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우, 임차인이 임대인의 동의없이 전대한 경우, 임대차계약 체결 당시 구체적인 철거 혹은 재건축 계획을 구체적으로 고지한 경우 등이 있습니다.

즉, 주택임대차보호법에서의 '실거주 목적'과 유사한 내용은 존재하지 않는 것이지요.

그렇다면..

임차인의 입장에서는 임대인이 자신이 스스로 가게를 하겠다는 이유로 갱신을 거절한다면, 이에 대해서 내용증명을 통해 상가임대차보호법상 갱신요구하고, 임대인이 들고 있는 사유는 갱신거절의 이유가 될 수 없음을 명확히 밝혀야 할 것입니다. 

또한 임대인의 입장에서는 위와 같은 사유의 갱신거절은 곤란하므로 부득이 갱신할 수 없는 사유가 있다면 임차인과의 협의를 통해 적당한 대가를 치르고 계약 종료의 합의를 하는 것이 바람직할 것입니다.

법무법인 함지, 박선우 변호사(053-755-7030, sunnnw@gmail.com

급여명세서를 보면...

매달 받아보는 급여명세서. 항상 기쁘게 받아보긴 하지만, 그 내용을 제대로 보지는 않죠. 보통 마지막 총액 또는 공제분을 제외한 실 지급금액만을 보기 마련입니다.

그러나 월급고지서 내에는 수많은 항목이 있습니다. 기본급, 상여급, 성과급, 각종 복리후생비인 체력단련비, 가족수당 등등.. 

하지만 연차수당을 계산할때는?

급여명세서와 별개로 매년 2월 연차수당이나 야간 또는 주말 연장근무에 따른 수당을 보면, 생각했던것 보다는 그 금액이 실망스러울때가 많은데요. 이는 연차수당의 계산기준이 '통상임금'이기 때문입니다. 

'통상임금'은 무엇이냐 하면, 근로자에게 정기적이고 일률적으로 소정(所定)근로 또는 총 근로에 대하여 지급하기로 정한 시간급 금액, 일급 금액, 주급 금액, 월급 금액 또는 도급 금액(근로기준법 시행령 제6조 제1항)입니다.

연차수당이나 연장수당은 '통상임금'을 기준으로 하는 것이므로 급여명세서 내 수많은 항목 중 포함되지 않는 것이 있을 것이고, 그것을 제외하여 계산되므로 매달 받아왔던 금액을 기준으로 막연히 생각하였던 금액과는 다를 수 있는 것이죠.

그래서 체력단련비, 복리후생금이 통상임금에 해당한다는 건가요?

결국 통상임금에 해당하는지 여부는 근로자에게 정기적으로 일률적으로 지급되었는지 여부입니다.

일반적으로 체력단련비는 정기적으로 지급되며 일률적으로 지급되기 마련이니 통상임금에 해당할 것으로 보입니다. 이는 매달 지급되는 것이 아닌 2달에 한번, 3달에 한번 지급되었더라도 '정기적'으로 지급되었다는 점에서는 차이가 없을 것입니다.

그렇다면 가족수당의 경우는 어떨까요? 이에 대한 대법원 2013. 12. 18. 2012다89399 판결은, "일정 범위의 모든 근로자에게 지급된 임금이 일률성을 갖추고 있는지 판단하는 잣대인 ‘일정한 조건 또는 기준’은 통상임금이 소정근로의 가치를 평가한 개념이라는 점을 고려할 때, 작업 내용이나 기술, 경력 등과 같이 소정근로의 가치 평가와 관련된 조건이라야 한다. 따라서 부양가족이 있는 근로자에게만 지급되는 가족수당과 같이 소정근로의 가치 평가와 무관한 사항을 조건으로 하여 지급되는 임금은 그것이 그 조건에 해당하는 모든 근로자에게 지급되었다 하더라도 여기서 말하는 ‘일정한 조건 또는 기준’에 따른 것이라 할 수 없어 ‘일률성’을 인정할 수 없으므로, 통상임금에 속한다고 볼 수 없다"고 판시하였습니다.

즉, 통상임금은 근로의 가치에 대한 평가이므로 근로의 가치와 무관하게 각 근로자의 부양가족의 규모에 따라 지급여부와 그 크기가 결정되는 가족수당은 통상임금에 해당하지 않는다고 보고 있습니다.

마치며..

이런저런 답답한 이야기로 읽을 수 있는 내용이라고 보입니다. 왜냐하면 글을 읽으시는 분 중 아무리 생각해도 본인의 급여명세서상 정기적으로, 일률적으로 지급되는 금액이 연차수당 또는 연장수당에 포함되지 않는거 같다고 느끼시는 분들이 계실 것이기 때문이죠.

네. 실제로 통상임금의 경우 현실적으로 계산되지 않는 경우가 생각보다 많은데(심지어 기본급만을 기준으로 통상임금을 계산하는 경우도 있습니다), 결국 계속 회사를 다니셔야 하는 분들의 입장에서는 이러한 내용에 대하여 사측에 적극적으로 이야기하기 어려운 부분이 있을 것입니다. 

하지만 이러한 내용을 정확히 알고 있고, 이에 대한 자료를 잘 수집해놓으신다면 퇴사 후 이를 청구하셔도 좋을 것이고, 퇴사와 관련하여 회사와 마찰이 있는 경우 활용할 수 있는 하나의 무기가 될 수도 있지 않을까라는 생각입니다.

법무법인 함지, 박선우 변호사(053-755-7030, sunnnw@gmail.com)

일반적으로..

일반적으로 계약은 특정한 계약서를 작성하고, 당사자 사이에 도장을 찍었을 경우 법적인 효력이 생긴다고 생각하는 경우가 많습니다.

그러나 연속적으로 이어지는 기업 간 거래 또는 사업자 간 거래는 특정한 계약서를 작성한다기 보다 '기본거래계약서'라는 이름의 계약을 체결한 후(이 마저도 작성 안하는 경우가 있지요..), 일방 당사자가 상대방에게 소위 말하는 '발주서'를 발행하고, 이를 받은 상대방이 발주서 내용에 따라 특정한 물품 또는 서비스를 발주서를 발행한 당사자에게 제공하며 그 대금은  한번에 모아서 지급받는 경우가 있습니다.

이 경우 해당 계약을 '기본거래계약서'에 기초한 하나의 계약으로 볼 것인가, '발주서'에 따른 개별계약으로 볼 것인가 문제될 수 있습니다. 이는 특히 소멸시효와 관련하여 문제될 수 있으니까요

기본거래계약에 따른 하나의 계약? 발주서에 따른 개별계약?

우선 상인이 판매한 생산물 또는 상품의 대가에 대한 소멸시효는 상법 제64조, 민법 제164조에 따라 단기소멸시효인 3년입니다. '단기'라는 이름답게 매우 짧죠.

만약 계속적 거래에 따라 물품 또는 서비스를 제공하던 중 미수금이 남은 상태로 계속적 거래가 종료된 경우, 물품 또는 서비스를 제공한 당사자 입장에서는 대가를 받기 위하여 계속적 거래가 종료된 후 소멸시효가 진행된다고 주장하는 것이 유리하므로 '해당 거래는 기본거래계약에 따른 하나의 계약'이라고 주장하는 것이 유리할 것입니다.

이와 반대로 물품 또는 서비스를 제공받은 당사자의 입장에서는 일부 먼저 이루어진 발주서에 따른 공급에 대하여 소멸시효가 완성되었다고 주장하는 것이 유리할 것이므로, 자신이 공급받은 재화 또는 서비스가 '해당 발주서에 따라 이루어진 개별계약'이라고 주장하는 것이 유리할 것입니다.

즉, 각 당사자의 입장에 따라 서로 유리하게 주장할 것이고, 이는 해당 계약의 성질을 어떻게 볼 것인가에 따라 다른 결론에 이르게 될 것입니다.

이에 대한 판례는?

대법원 2007. 1. 25. 2006다68940 판결은, "계속적 물품공급계약에 기하여 발생한 외상대금채권은 특별한 사정이 없는 한 개별 거래로 인한 각 외상대금채권이 발생한 때로부터 개별적으로 소멸시효가 진행하는 것이지 거래종료일부터 외상대금채권 총액에 대하여 한꺼번에 소멸시효가 기산한다고 할 수 없는 것"이라고 판시하였습니다.

위에서 본 당사자의 입장에 비추어보면 재화 또는 서비스를 공급받은 당사자에게 유리하게 해석된 것이죠. 물론 '기본거래계약서'에서 각 거래에 대한 변제기를 다르게 정한 경우(1년간 공급받은 물품 또는 서비스에 대해서 연말에 정산하도록 한다 등)의 경우에는 다르게 해석될 수 있을 것입니다.

그러므로...

계속적 거래관계에서 물품 또는 서비스를 제공하는 당사자는 기본계약을 체결할 때 변제기에 대해서 명확히 정하고, 각 발주서에 따라 공급된 물품 또는 서비스에 대한 대가를 체크하고 각 변제기에 맞도록 청구하여야 할 것이고, 대금이 조금씩 나누어 들어올 경우 해당 대금이 언제 공급된 물품에 대한 것인지 거래 당사자간 명확히 정할 필요가 있습니다. 

물론 그때그때 발주자에게 대금을 지급하라고 채근하는 것은 부담스러울 수 있겠지요. 하지만 명확히 한 대금지급문제는 차후에 생길지도 모르는 법적 분쟁을 예방 또는 최소화 할 수 있는 좋은 방법이 될 수 있을 것입니다. 

법무법인 함지, 박선우 변호사(053-755-7030, sunnnw@gmail.com)