사소한 원상복구를 이유로 보증금 지급거절?

들어가며

 

집이나 가게의 임대차계약이 종료되면, 임차인은 임대인에게 임대목적물이었던 부동산의 명도를, 임대인은 임차인에게 임차보증금을 다시 돌려주어야 합니다. 한편 임차인은 임대인에게 임대목적물인 부동산을 원상회복하여 명도할 의무를 부담하는데요, 보통 이러한 원상회복의무는 명도날 임대인이나 임대인의 위임을 받은 부동산중개인이 와서 부동산의 현황을 파악하고, 일부 원상회복이 필요한 부분에 대해서는 소정의 수리비용을 책정한 후 임차보증금에서 제외하거나, 일단 임차보증금을 돌려주고 추후에 비용을 청구하는 것이 보통입니다.

 

그런데 원상복구비용과 관련하여 사소한 갈등이 생길 경우 임대인은 원상복구를 이유로 임차보증금 자체에 대한 반환을 거절하는 경우가 있는데요. 법적으로 가능한 것일까요?

 

 

쌍무계약에 있어 동시이행항변권

 

민법 제536조는 쌍무계약의 동시이행항변에 대해 정하고 있습니다. 쌍무계약은 뭐고, 동시이행항변은 무엇인지 단어조차 생소하실 수 있겠네요.

쌍무계약이란 계약당사자가 서로 대가적 의미를 가지는 채무를 부담하는 계약으로 임대차계약, 특히 임대차계약의 종료에서 대가적 의미를 가지는 채무는 임대인의 '임대차보증금 반환 채무'와 임차인의 '원상회복 및 부동산명도의무'가 되겠지요. 

동시이행항변이란 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무의 이행을 제공할 때 까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다는 것입니다. 임대차계약의 종료에 있어서는 '임대차보증금 반환 채무'는 '원상회복 및 부동산명도의무'가 제공될 때까지 이행을 거절할 수 있다는 거지요.

 

응? 그러면 원상회복이 이루어지지 않는 이상 보증금을 돌려주지 않아도 된다는건가요?

 

 

동시이행항변의 범위 

 

대법원 1991. 12. 10., 선고, 91다33056, 판결은, "도급인이 하자의 보수에 갈음하여 손해배상을 청구하는 경우에는 수급인이 그 손해배상청구에 관하여 채무이행을 제공할 때까지 그 손해배상의 액에 상응하는 보수의 액에 관하여만 자기의 채무이행을 거절할 수 있을 뿐, 그 나머지 액의 보수에 관하여는 지급을 거절할 수 없다."고 판시하고 있습니다.

 

즉, 동시이행관계에 있는 채무일지라고, 동시이행항변을 할 수 있는 범위는 자신이 이행받지 못하고 있는 채무의 범위 내이고 이를 초과하는 부분에 대해서는 자신의 채무를 이행하여야 하는 것이지요. 임대차계약의 종료에 있어서 임차인이 부동산 자체의 명도를 거절하고 있는 상황이라면 임대차보증금의 반환 역시 동시이행항변을 통해 이행하지 않을 수 있지만, 원상회복을 이유로 한다면 그 범위는 원상회복에 들 것으로 예상되는 비용의 범위만큼 동시이행항변이 받아들여질 수 있는 것이고, 그 범위 밖의 임대차보증금에 대해서는 지체책임을 질 수 밖에 없을 것입니다.

 

 

그렇다면..

 

임대차보증금, 원상회복과 관련하여 갈등이 있으신 분이라면 빠르게 전문가와 상담을 통해 법적 조치를 취할 필요가 있겠지요. 특히 임대차보증금은 목돈일 경우가 많고, 다른 집이나 가게를 얻기 위해서는 반드시 필요한 돈이기 마련이니까요. 대화로 해결된다면 가장 좋겠지만, 아마 임대인 역시 억지임을 알면서도 보증금을 내어주지 않는 것은 생각보다 갈등의 골이 깊다는 것이고, 이러한 상황에서 대화로 해결될 개연성은 높지 않을 것입니다. 빠르게 조치할 수록 보증금 역시 빠르게 회수될 가능성이 높아질테니, 비슷한 상황이라면 얼른 전문가와 상담하는 것이 현명한 선택이 될 것입니다.

 

 

법률사무소 이산, 박선우 변호사(sunnnw@gmail.com, 053-755-7030)
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