분양대행업자의 책임, 시행사에게 물을 수 있을까?

분양계약 체결의 현장..

 

아파트나 오피스텔을 분양받아 보신 분이라면 아시겠지만, 분양계약 현장인 모델하우스는 매우 분주롭습니다. 분양계약을 하려는 수많은 사람들과, 유니폼을 말끔하게 차려입은 직원들, 번호표를 뽑고 대기한 후 마치 은행처럼 꾸며진 상담장소에 앉아 이런저런 설명을 듣고 제대로 보이지 않을 정도로 쓰여진 내용이 가득한 계약서까지. 매우 바쁜 곳인데요.

 

그런데 그곳에서 분양계약 상담을 하는 사람들의 소속이 어디인지 생각해보셨을까요? 시행사가 직접 직원을 고용해서 하는 곳도 없지는 않겠지만, 많은 경우 시행사는 분양대행업체와 계약을 하여 분양계약을 체결하곤 합니다. 즉, 거기에 있던 직원들은 분양대행업체의 직원들이죠.

 

 

계약체결시 발생할 수 있는 문제

 

위 분양대행업체의 경우, 분양계약을 얼마나 체결하는지에 따라 자신들의 성과급이 정해지기 때문에 다소 무리하게 분양계약을 체결할 소지가 있습니다. 이 과정에서 '확정 수익률', '시세차익 확정' 등에 대한 과장된 설명을 하는 경우도 있는데, 이러한 설명이 분양계약을 체결하는데 본질적인 요소가 될 수도 있겠지요. 또한 분양대금을 계약서에 써있는 계좌가 아닌 제3자의 계좌로 입금하도록 유도하는 경우도 있는데, 이 경우에는 큰 문제가 될수도 있지요.

 

이러한 점에 대해서는 명시적인 증거가 없는 이상 시행사에 대하여 그 계약상 효력을 주장하기 힘듭니다. 왜냐하면 계약서에 기재되지 않은 내용에 대하여 시행사에게 계약상 책임을 묻기는 힘들고, 설사 분양대행업자가 위와 같은 내용을 이야기 했더라도 분양대행계약에 있어 대리권의 범위를 벗어나는 것으로 계약당사자에게 그 책임을 묻기 힘들기 때문이지요.

 

 

그렇다면 손해배상은? - 시행사의 분양대행업자에 대한 사용자책임

 

다만 시행사에 대한 계약상 책임은 인정되지 않더라도, 시행사는 분양대행업자를 사용한 사용자로서 관리감독을 소홀히 하였다는 이유로 손해배상책임을 물을 수는 있을까요? 

대법원 2010. 10. 28. 2010다48387 판결은, "민법 제756조의 사용자와 피용자의 관계는 반드시 유효한 고용관계가 있는 경우에 한하는 것이 아니고, 사실상 어떤 사람이 다른 사람을 위하여 그 지휘·감독 아래 그 의사에 따라 사업을 집행하는 관계에 있을 때에도 그 두 사람 사이에 사용자, 피용자의 관계가 있다고 할 수 있다 ( 대법원 1996. 10. 11. 선고 96다30182 판결, 대법원 2003. 12. 26. 선고 2003다49542 판결 등 참조). 따라서 이 사건과 같이 오피스텔 건축 시행사와 분양대행용역계약을 체결하여 분양대행업무를 수행하는 경우에도 사실상 시행사의 지휘·감독 아래 시행사의 의사에 따라 분양대행업무를 수행하였다면 사용자, 피용자의 관계에 있다고 할 수 있다."고 판시하며, " 시공사의 업무지침 내지 지시에 따르거나 피고 및 시공사와 협의하여 분양대행업무를 수행하도록 규정되어 있는 점, 피고가 모델하우스와 분양사무실을 설치하고 그 운영비용을 부담한 점, 피고의 직원을 분양사무실에 상주하게 하고 피고의 이사인 소외 3이 분양대금 입금표에 직접 날인하기도 한 사정"등을 고려하여 시행사는 분양업무를 지배하며 분양대행업자를 실질적으로 지휘, 감독하였음을 인정하였습니다.

 

 

그러므로

 

결국 시행사가 분양업무를 지배하고 분양대행업체를 실질적으로 지휘, 감독하였음이 입증된다면 시행사에 대하여 민법상 사용자책임을 물을 수 있고, 이를 통해 분양계약자는 분양대행업체의 행위로 인해 발생한 손해를 시행사에게 물을 수 있을것입니다. 다만 손해배상책임이 인정되더라도, 손해액의 입증에 있어서의 문제 및 과실상계의 문제가 남긴 하겠지만요. 그럼에도 흔히 있을 수 있는 분양대행업체의 무리한 설명으로 인해 발생한 손해를 시행사에게 물을 수 있는 근거가 마련되었다는 점에서 의미가 있습니다.

 

 

법무법인 함지, 박선우 변호사(sunnnw@gmail.com, 053-755-7030)