상가임대차보호법 - 임대기간 중 3기의 차임액에 달하는 연체분이 있었다는 이유로 갱신거절 가능할까?

상가건물임대차보호법상 3기 이상의 차임 연체

 

상가에 대한 임대차를 체결하는 경우, 계약의 해지사유로 '3기 이상의 차임이 연체되는 경우'를 넣는 경우가 대부분입니다. 이는 상가임대차보호법에도 규정되어 있는데요, 법 제10조의8은 임대인이 차임연체를 이유로 계약을 해지할 수 있는 요건을 '차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 경우'라고 정하고 있습니다.

 

한편 같은 법 제10조는 상가임대차의 계약갱신 거절사유를 정하고 있는데요, 그 중 하나는 '임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우'입니다.

 

위 계약해지요건과 함께 본다면, '3기 이상의 차임액이 연체된 사실'이 계약갱신 당시까지 현존해야 하는지, 아니면 계약갱신 당시에는 연체사실이 해소되었지만 임대차기간 중 3기 이상의 차임액이 연체되었던 사실이 있었던 경우에도 계약갱신을 거절할 수 있을지 궁금할 수 있습니다.

 

 

대법원 2021. 5. 13. 2020다255429 판결

 

해당 판결은 위 궁금증에 대한 명확한 해답을 제시합니다.

 

해당 판결은, "｢상가건물 임대차보호법｣(이하 ‘상가임대차법’이라고 한다) 제10조의8은 임대인이 차임연체를 이유로 계약을 해지할 수 있는 요건을 ‘차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때’라고 규정하였다. 반면 임대인이 임대차기간 만료를 앞두고 임차인의 계약갱신 요구를 거부할 수 있는 사유에 관해서는 ‘3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우’라고 문언을 달리하여 규정하고 있다(상가임대차법 제10조 제1항 제1호). 그 취지는, 임대차계약관계는 당사자 사이의 신뢰를 기초로 하므로, 종전 임대차기간에 차임을 3기분에 달하도록 연체한 사실이 있는 경우에까지 임차인의 일방적 의사에 의하여 계약관계가 연장되는 것을 허용하지 아니한다는 것이다(대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다58975 판결 참조).

위 규정들의 문언과 취지에 비추어 보면, 임대차기간 중 어느 때라도 차임이 3기분에 달하도록 연체된 사실이 있다면 그 임차인과의 계약관계 연장을 받아들여야 할 만큼의 신뢰가 깨어졌으므로 임대인은 계약갱신 요구를 거절할 수 있고, 반드시 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 당시에 3기분에 이르는 차임이 연체되어 있어야 하는 것은 아니다."고 판시하였습니다.

 

즉, 계약기간 중 3기 이상의 차임에 달할 정도의 연체가 된 사실이 있다면, 임대인과 임차인 사이의 신뢰가 깨어졌으므로 임대인에게는 계약갱신을 거절할 수 있는 사유가 된다는 것입니다.

 

 

시사점 - 세입자에게 3기 이상의 연체는 위험하다!

 

상가를 임차하여 자신의 사업을 오랫동안 영위하고 싶은 분들이라면, 월 차임의 연체를 가능하면 하지 말아야 할 것이고 부득이하게 연체를 하더라도 그 금액이 3기 이상의 차임액에 달하지는 않도록 신경을 쓰셔야 계약갱신을 요구할 수 있을 것이니, 꼭 유념하시길 바랍니다.

 

 

 

법무법인 함지, 박선우 변호사(sunnnw@gmail.com, 053-755-7030)