임차인의 원상회복의무의 범위 - 전 임차인이 설치한 시설도?

임차인의 원상회복, 기준이 무엇인가.

 

임대차계약이 만료된 경우, 임대인은 임차인에게 임대차보증금을 반환하여야 하고, 임차인은 임대인에게 임대차목적물을 반환할 의무를 부담하게 됩니다. 한편, 임차인이 반환하는 임대차목적물은 '임대차 당시의 상태로 원상회복'되어야 하는데, 이에 따라 임차인은 임대차목적물의 원상회복의무도 부담하게 되는 것입니다.

 

그런데, 만약 임대차목적물에 전 임차인이 설치해놓은 시설이 존재한다면 현 임차인의 원상회복의무에 전 임차인의 시설도 포함되는 것일까요? 여기에는 결론만 보면 상반된 두 가지의 판결이 있습니다.

 

 

대법원 1990. 10. 30. 90다카12035 판결

 

위 판결은 전 임차인이 무도유흥음식점으로 경영하던 점포를 임차인이 소유자로부터 임차하여 내부시설을 개조 단장하였다면 임차인에게 임대차 종료로 인하여 목적물을 원상회복하여 반환할 의무가 있다 하여도 별도의 약정이 없는 한 그것은 임차인이 개조한 범위 내의 것으로서 임차인이 그가 임차받았을 때의 상태로 반환하면 되는 것이지 그 이전의 사람이 시설한 것 까지 원상회복할 의무가 있다고 할 수 없다는 판결입니다.

 

 

대법원 2019. 8. 30. 2017다268142 판결

 

위 판결은 A로부터 상가를 임차하여 프랜차이즈 카페를 운영하던 C로부터 해당 프랜차이즈 카페의 영업을 양수하며 A와 해당 상가의 임대차계약을 체결한 B에게 전 임차인인 C가 설치한 프랜차이즈 카페 관련 시설을 철거할 의무가 있는지 여부에 대한 것이었습니다.

 

재판부는 이에 대하여 전 임차인인 C가 설치한 프랜차이즈 카페 관련 시설에 대하여 B가 철거할 의무가 있다고 보았습니다.

 

 

차이점

 

위 판결과 아래 판결의 결론만 보면, '전 임차인'이 설치한 시설에 대하여 상반되는 결론에 이른 것으로 보입니다. 하지만 위 판결은 현 임차인이 전 임차인과 어떤 관계도 없이 전 임차인의 시설이 부착된 채 임대인과 임대차계약을 체결하였고, 이에 따라 현 임차인은 '원상회복', 즉 임대차계약이 시작된 시점의 상태로 회복하면 되는 것이므로 임대차계약을 체결할 당시 존재하였던 전 임차인의 시설은 현 임차인의 원상회복 범위에 포함되지 않은 것으로 보입니다.

 

반면 아래 판결의 경우 현 임차인이 전 임차인과 프랜차이즈 카페에 대한 영업양수도계약을 체결하였고, 여기에는 시설에 대한 권리금도 포함되어있었다는 점을 볼 때 전 임차인이 부담하는 영업상 권리, 의무 모두 현 임차인이 승계한 것이고, 영업상 의무인 점포임대차계약에 따른 원상회복의무 역시 현 임차인에게 승계된 것으로 보입니다. 따라서 현 임차인이 부담하는 원상회복의무는 전 임차인이 부담하는 원상회복의무를 포함하게 된 것이고, 따라서 전 임차인이 설치한 카페 인테리어 역시 원상회복의무의 대상이 된 것으로 보입니다.

 

 

시사점 - 사안에 따라 달리볼 수 있지만 원칙은 변하지 않는다!

 

결론만을 보았을 때는 상이하여 마치 임차인의 원상회복의무에 범위에 대한 판례의 변경이 이루어진 것으로 볼 수도 있겠지만, 임차인의 원상회복의무의 범위에 대한 원칙인 대법원 90다카12035의 입장이 변한 것은 아니고, 다만 임차인이 변경되는 과정에서 영업양수도계약이 존재함으로 인해 현 임차인이 전 임차인의 원상회복의무를 함께 부담하게 됨으로 인하여 위와 같은 결론에 도달하게 된 것입니다. 위 판결들과 같이, 사실관계의 미묘한 차이에 따라 결론이 달라질 수 있으므로 법적 분쟁이 생긴 경우 전문가와 사실관계에 대한 세밀한 분석을 한 후 대응에 나서야 할 것입니다.

 

법무법인 함지, 박선우 변호사(sunnnw@gmail.com, 053-755-7030)