수급인이 건물 완공무렵 건물을 분양받고 건축법상 건축주가 된 사람을 상대로 공사대금을 청구할 수 있을까?

완공 직전 건축주 명의를 이전받은 도급인과 수급인 사이에 법률관계

 

해당 사례는 공사의 수급인이 피고 중 1인인 A와 공사도급계약을 체결한 후, 공사 완공 무렵에 해당 건물의 분양자인 나머지 피고들이 건축주 명의변경신청을 통해 건축주가 되어 각자 명의의 소유권보존등기가 이루어진 사례에서, 수급인은 A가 나머지 피고들로부터 위임을 받아 위 공사도급계약의 당사자로 도급인 'A외 16인'이라고 변경도급계약을 체결하였음을 근거로 나머지 사람들을 상대로 공사대금을 청구한 사건입니다.

 

위 재판은 대법원 전 원심에서 나머지 피고들이 건축법상 건축주가 됨으로써 도급계약의 도급인으로서의 책임까지 부담하겠다는 의사로 변경도급계약서 작성 권한을 피고 A에게 위임하였다는 이유로 원고의 청구를 인용하였습니다.

 

 

대법원 2023. 6. 15. 2022다247422 판결

 

하지만 대법원은 위 사례에 대하여 아래와 같은 이유로 나머지 피고들에 대한 원심판결을 파기하여 상고를 인용하였습니다.

 

대법원은, "원고와 피고 A가 작성한 변경도급계약서에는 피고 A 외에 공동도급인 명의를 확인하거나 추정할 수 있는 기재가 없고, 피고 A 또는 나머지 피고들이 원고에게 공동도급인 추가를 알리거나 나머지 피고들의 공동도급인 지위를 주장한 흔적이 없으며, 이 사건 소제기 전까지 원고가 나머지 피고들을 공동도급인으로 인식하였거나 인식할 수 있었다는 객관적인 사정도 보이지 않는 점, 나머지 피고들이 각자 분양받은 전유부분에 관한 소유권보존등기 목적으로 건축법상 건축주가 된다고 해서 도급계약의 도급인으로서 수급인에 대하여 공사대금 지급의무까지 부담하겠다는 의사를 인정할 수 없는 점. 나머지 피고들이 피고 A에게 그들을 대리하여 공동도급인이 되는 계약을 체결할 권한을 위임하였다는 사실을 인정할 수 있는 위임장 등이 작성되었다는 사정도 없는 점 등을 이유로 들어, 나머지 피고들에게 위 변경도급계약의 도급인 지위를 인정할 수 없다고 판단하였습니다.

 

대법원은, 건축법이 건축주와 설계자, 건축주와 공사시공자, 건축주와 공사감리자 간의 책임과 내용에 관한 범위는 건축법이 규정하는 것 외에는 각 계약에 의하도록 정하고 있다는 점, 건축주는 공사를 발주하거나 현장 관리인을 두어 스스로 공사를 하는 자로 규정되어 있어 공사시공자와의 관계에서 도급인의 지위를 전제로 하고 있지 않는 점, 또한 신축 중인 집합건물의 일부 전유부분 수분양자가 전유부분에 대한 소유권보존등기를 하기 위하여 자신을 건축물 전체에 대한 공동건축주로 추가하는 건축관계자 변경신고를 하기도 하는 실태를 볼 때, 건축주 중 1인으로 들어간다는 것이 그 즉시 수급인과의 관계에서 공사대금을 부담하겠다는 의사로 볼 수 없다고 판단하였습니다.

 

 

계약서의 작성경위와 계약서 기재내용, 거래관행 등을 종합적으로 봐야한다.

 

위 건축법 규정 및 건축업계의 실태도 그 이유중 하나로 설시되었지만, 만약 위와 같은 사례에서 실제 수분양자들이 변경도급계약을 체결하겠다는 의사를 A에게 전달하였고, 이에 기초하여 변경도급계약이 이루어졌다면 다른 결과가 있었을 수도 있었을 것으로도 보입니다.

 

이 사례의 경우 변경도급계약 자체가 수분양자들의 의사에 따라 이루어졌다는 점에 대한 입증이 이루어지지 못한 상황이었기 때문에 원고의 청구가 인용되지 않은 것으로 보이므로, 유사한 사례라고 하여 쉽게 판단하지 않고, 자세한 내용을 가지고 전문가와 상담할 필요가 있겠습니다.

 

 

법무법인 함지, 박선우 변호사(sunnnw@gmail.com, 053-755-7030)