임차인의 우선변제권, 보증금이 늦게 납입된 경우?

보증금을 분납하였다면, 우선변제권은 언제 발생할까?

 

임대차계약을 체결할 경우, 임차인은 대항력과 우선변제권을 취득하기 위하여 임대차목적물을 인도받은 후 전입신고와 확정일자를 받곤 합니다. 상가임대차의 경우 목적물 인도와 사업자등록, 그리고 확정일자를 받게 되지요. 이 모든 것은 임차인이 임대차계약에 정해진 보증금을 모두 임대인에게 건네준 후라고 생각하기 쉽습니다.

 

그런데 만약, 1,000만원으로 정해진 보증금 중 입주시 500만원, 입주 후 특정 기간 경과 후 나머지 500만원을 지급하도록 정한 경우에는 임차인의 우선변제권이 언제 발생하는 것일까요? 입주 후 전입신고와 확정일자를 받은 날이 될까요, 아니면 남은 보증금 500만원을 납입한 날 비로소 우선변제권이 발생하는 것일까요?

 

 

대법원 2017. 8. 29. 2017다212194 판결

 

위와 같은 사례는 소유자가 1인인 다가구 주택에서 문제될 수 있습니다. 우선변제권의 발생 시기에 따라 변제순위가 정해지기 때문이지요. 

 

위 사례에 대한 위 대법원 판결은, "주택임대차보호법상 임차인에게 우선변제권이 인정되기 위하여 대항요건과 확정일자를 갖추는 것 외에 임차보증금 전액 지급되어 있을 것을 요하지 않는다. 따라서 임차인이 임대인에게 임대보증금의 일부만 지급하고 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 대항요건과 임대차계약증서 상의 확정일자를 갖춘 다음 나머지 보증금을 나중에 지급했더라도 특별한 사정이 없는 한 대항요건과 확정일자를 갖춘 때를 기준으로 임차보증금 전액에 대해서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선해 변제를 받을 권리를 갖는다고 보아야 한다"고 보았습니다.

 

 

결론, 우선변제권의 기준은 전입신고일!

 

결국 임차보증금의 변제의 우선순위를 잔금 완납시가 아닌 전입신고일 기준으로 본 것이지요. 결국 보증금 중 일부가 늦게 납입되었다고 하더라도 전입신고일 기준으로 순위가 정해지게 되는 것입니다. 이로 인하여 순위가 밀리게 된 세입자에게는 다소 납득할 수 없는 판결일 수 있겠지만, 일응 납득이 되는 결론이라고 생각됩니다.

 

 

법무법인 함지, 박선우 변호사(sunnnw@gmail.com, 053-755-7030)