임대차목적물 하자, 수선은 누가?

들어가며, 임대차목적물 하자에 대한 수선의무

 

주택이나 상가의 임대차 기간 중 임차목적물에 하자가 발생하거나 목적물이 파손되는 경우가 발생할 수 있습니다. 이는 주거를 전세나 월세로 하시는 분 대부분 한 번쯤은 마주한 일이었을 것입니다. 집주인에게 고쳐달라고 하여 고쳐진 적도 있을 것이고, 집주인이 아니 그걸 왜 내가하냐 당신이 당장 고쳐내라라는 투로 이야기하여 울며 겨자먹기로 자신의 비용을 들여 수선한 경우도 있을 것입니다.

 

민법 제623조는 "임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다" 고 정하고 있는데, 일견 임대인에게 모든 수선의무를 부여하고 있는 것으로 보입니다.

한편 민법 제634조는, "임차물의 수리를 요하거나 임차물에 대하여 권리를 주장하는 자가 있는 때에는 임차인은 지체없이 임대인에게 이를 통지하여야 한다. 그러나 임대인이 이미 이를 안 때에는 그러하지 아니하다"고 정하여, 임차인에게는 '통지의무'를 부여하고 있습니다.

 

 

임대인의 수선의무의 범위 - 대법원 2010다89876, 89883 판결

 

민법 제623조에 따른 임대인의 수선의무의 범위에 관하여 대법원 2012. 6. 14. 2010다89876, 89883 판결은, "임대차계약에서 임대인은 목적물을 계약 존속 중 사용·수익에 필요한 상태를 유지할 의무를 부담하므로, 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 수선의무를 부담한다."고 정하고 있습니다. 

 

즉, 임차인의 사용, 수익에 방해가 되지 않을 정도의 사소한 문제라면 이를 임대인의 수선의무의 범위라고 보지 않지만, 임대차계약의 본질인 목적물의 사용, 수익에 방해가 될 정도라면 임대인의 수선의무의 범위라고 보는 것이지요. 예를 들면 형광등 교체와 같은 단순 소모품의 교체라면 임대인에게 청구할 수 없겠지만, 문짝, 벽체의 파손 등 수선하지 않으면 목적물의 사용, 수익이 어려운 정도의 문제라면 임대인의 수선의무에 범위에 포함될 것입니다.

 

 

특약으로 배제할 수 있을까?

 

그렇다면 임대차계약을 체결함에 있어 특약으로 임대인의 수선의무의 면제는 가능할까요? 민법의 사적자치의 원칙에 따라 가능합니다. 다만, 이 경우라도 특약에서 수선의무의 범위를 명시하는 등의 특별한 사정이 없는 한 특약에 의해 임대인이 수선의무를 면하거나 임차인이 그 수선의무를 부담하게 되는 것은 통상 생길 수 있는 파손의 수선 등 소규모의 수선에 한한다 할 것이고, 대파손의 수리, 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 이에 포함되지 아니하고 여전히 임대인이 그 수선의무를 부담할 것입니다(대법원 1994. 12. 9. 94다34692, 94다34708 판결 참조)

 

 

마치며, 임대차에 있어 본질적인 것은 임대인이 수선해야한다!

 

이와 같이 임대인의 수선의무의 범위는 목적물의 사용, 수익에 방해가 될 수준의 문제에 이르러야 할 것이고, 이를 특약으로 배제한다 하더라도 그 범위를 명확히 정하지 않은 이상 특약으로 면제될 수 있는 수선의무의 범위는 소규모의 수선에 그칠 것입니다.

 

 

법무법인 함지, 박선우 변호사(sunnnw@gmail.com, 053-755-7030)