주택임대차보호법의 적용범위

주택임대차보호법 상 '주거용 건물의 임대차'

 

특정한 임대차계약에 주택임대차보호법이 적용되는 것은 큰 의미를 가집니다. 주택임대차보호법이 적용될 경우 임대차기간의 보장, 보증금 및 차임의 증액 제한, 대항력의 부여, 보증금의 우선변제권 인정 등 일반 민법상 임대차계약보다 임차인에게 있어 많이 유리한 편이 되지요.

 

한편, 주택임대차보호법 제1조는 그 적용범위에 대하여 '주거용 건물의 임대차'로 정하고 있습니다. '주거용 건물의 임대차'라. 단순히 주택 또는 아파트에 대한 임대차 계약에만 해당하는 것일까요? 아니면 다른 용도의 건물이라도 주거용으로 사용할 경우 적용될 수 있다는 것일까요?

 

 

실제용도에 따른다!

 

대법원 1996. 3. 12. 선고 95다51953 판결은, 주택임대차보호법 제2조 소정의 주거용 건물에 해당하는지 여부는 임대차목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 그 실지용도에 따라서 정하여야 하고 건물의 일부가 임대차의 목적이 되어 주거용과 비주거용으로 겸용되는 경우에는 구체적인 경우에 따라 그 임대차의 목적, 전체 건물과 임대차목적물의 구조와 형태 및 임차인의 임대차목적물의 이용관계 그리고 임차인이 그곳에서 일상생활을 영위하는지 여부 등을 아울러 고려하여 합목적적으로 결정하여 한다고 보았습니다.

 

즉, 임대차목적물의 공부상 표시와 달리 실제로 이용되는 용도에 따를 것이고, 일부는 주거용, 일부는 비주거용으로 겸용되는 경우 구체적인 경우에 따라 판단하여야 하는 것이지요.

 

이에 대하여 최근 판결인 대구지방법원 2023. 7. 12. 선고 2022나322956 판결은, 공장의 임대차에 관하여 ① 주거용으로 사용된 부분은 임차목적물 기준으로 24%, 부동산 전체 기준으로 11%로 공장으로 사용되는 부분이 많았고, ② 피고 스스로도 임대차의 주된 목적이 공장운영이라고 밝히고 있으며, ③ 당초 해당 사건에 전제된 경매절차에서 상가임대차로 주장하던 중 상가임대차보호법상 소액임차인 기준이 아니라고 밝혀지자 뒤늦게 주택임차인으로 권리신고 및 배당요구 하였다는 점, ④ 피고는 전입신고 전 가족들이 거주하는 다른 곳에서 거주한 것으로 보이고 해당 공장 기숙사에서는 혼자 살았다고 진술하는 바 유일한 주거로 보이지도 않는다는 점 등을 근거로, 해당 임대차계약은 주택임대차계약에 해당하지 않는다고 판단하였습니다.

 

위 대법원 판례에서 제시하는 구체적인 경우, 임대차의 목적 및 임대차목적물의 형태 및 이용관계, 임차인이 일상생활을 영위하는지 여부를 모두 확인하여 합목적적으로 판단한 것으로 보입니다.

 

 

시사점, 건물의 용도와 무관하게 어떻게 사용되는지 꼭 확인을 해야한다.

 

주택임대차보호법의 적용범위가 임차목적물의 공부상의 표시에 국한하는 것이 아니라, 실제 임대차목적물의 이용관계 등을 기준으로 한다는 점을 유의하여야 할 것입니다. 즉, 건물의 용도는 거주용이 아니라도 이것이 실제 거주 목적으로 사용되는 경우, 임대차보호법의 적용대상이 될 수 있다는 점을 임차인 뿐 아니라 임대인도 잘 고려하여야 할 것입니다.

 

 

법무법인 함지, 박선우 변호사(sunnnw@gmail.com, 053-755-7030)