대구사는 박변의 법이야기 박선우 변호사

들어가며, 임대차목적물 하자에 대한 수선의무

주택이나 상가의 임대차 기간 중 임차목적물에 하자가 발생하거나 목적물이 파손되는 경우가 발생할 수 있습니다. 이는 주거를 전세나 월세로 하시는 분 대부분 한 번쯤은 마주한 일이었을 것입니다. 집주인에게 고쳐달라고 하여 고쳐진 적도 있을 것이고, 집주인이 아니 그걸 왜 내가하냐 당신이 당장 고쳐내라라는 투로 이야기하여 울며 겨자먹기로 자신의 비용을 들여 수선한 경우도 있을 것입니다.

민법 제623조는 "임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다" 고 정하고 있는데, 일견 임대인에게 모든 수선의무를 부여하고 있는 것으로 보입니다.

한편 민법 제634조는, "임차물의 수리를 요하거나 임차물에 대하여 권리를 주장하는 자가 있는 때에는 임차인은 지체없이 임대인에게 이를 통지하여야 한다. 그러나 임대인이 이미 이를 안 때에는 그러하지 아니하다"고 정하여, 임차인에게는 '통지의무'를 부여하고 있습니다.

임대인의 수선의무의 범위 - 대법원 2010다89876, 89883 판결

민법 제623조에 따른 임대인의 수선의무의 범위에 관하여 대법원 2012. 6. 14. 2010다89876, 89883 판결은, "임대차계약에서 임대인은 목적물을 계약 존속 중 사용·수익에 필요한 상태를 유지할 의무를 부담하므로, 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 수선의무를 부담한다."고 정하고 있습니다. 

즉, 임차인의 사용, 수익에 방해가 되지 않을 정도의 사소한 문제라면 이를 임대인의 수선의무의 범위라고 보지 않지만, 임대차계약의 본질인 목적물의 사용, 수익에 방해가 될 정도라면 임대인의 수선의무의 범위라고 보는 것이지요. 예를 들면 형광등 교체와 같은 단순 소모품의 교체라면 임대인에게 청구할 수 없겠지만, 문짝, 벽체의 파손 등 수선하지 않으면 목적물의 사용, 수익이 어려운 정도의 문제라면 임대인의 수선의무에 범위에 포함될 것입니다.

특약으로 배제할 수 있을까?

그렇다면 임대차계약을 체결함에 있어 특약으로 임대인의 수선의무의 면제는 가능할까요? 민법의 사적자치의 원칙에 따라 가능합니다. 다만, 이 경우라도 특약에서 수선의무의 범위를 명시하는 등의 특별한 사정이 없는 한 특약에 의해 임대인이 수선의무를 면하거나 임차인이 그 수선의무를 부담하게 되는 것은 통상 생길 수 있는 파손의 수선 등 소규모의 수선에 한한다 할 것이고, 대파손의 수리, 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 이에 포함되지 아니하고 여전히 임대인이 그 수선의무를 부담할 것입니다(대법원 1994. 12. 9. 94다34692, 94다34708 판결 참조)

마치며, 임대차에 있어 본질적인 것은 임대인이 수선해야한다!

이와 같이 임대인의 수선의무의 범위는 목적물의 사용, 수익에 방해가 될 수준의 문제에 이르러야 할 것이고, 이를 특약으로 배제한다 하더라도 그 범위를 명확히 정하지 않은 이상 특약으로 면제될 수 있는 수선의무의 범위는 소규모의 수선에 그칠 것입니다.

법무법인 함지, 박선우 변호사(sunnnw@gmail.com, 053-755-7030)

보증금을 분납하였다면, 우선변제권은 언제 발생할까?

임대차계약을 체결할 경우, 임차인은 대항력과 우선변제권을 취득하기 위하여 임대차목적물을 인도받은 후 전입신고와 확정일자를 받곤 합니다. 상가임대차의 경우 목적물 인도와 사업자등록, 그리고 확정일자를 받게 되지요. 이 모든 것은 임차인이 임대차계약에 정해진 보증금을 모두 임대인에게 건네준 후라고 생각하기 쉽습니다.

그런데 만약, 1,000만원으로 정해진 보증금 중 입주시 500만원, 입주 후 특정 기간 경과 후 나머지 500만원을 지급하도록 정한 경우에는 임차인의 우선변제권이 언제 발생하는 것일까요? 입주 후 전입신고와 확정일자를 받은 날이 될까요, 아니면 남은 보증금 500만원을 납입한 날 비로소 우선변제권이 발생하는 것일까요?

대법원 2017. 8. 29. 2017다212194 판결

위와 같은 사례는 소유자가 1인인 다가구 주택에서 문제될 수 있습니다. 우선변제권의 발생 시기에 따라 변제순위가 정해지기 때문이지요. 

위 사례에 대한 위 대법원 판결은, "주택임대차보호법상 임차인에게 우선변제권이 인정되기 위하여 대항요건과 확정일자를 갖추는 것 외에 임차보증금 전액 지급되어 있을 것을 요하지 않는다. 따라서 임차인이 임대인에게 임대보증금의 일부만 지급하고 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 대항요건과 임대차계약증서 상의 확정일자를 갖춘 다음 나머지 보증금을 나중에 지급했더라도 특별한 사정이 없는 한 대항요건과 확정일자를 갖춘 때를 기준으로 임차보증금 전액에 대해서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선해 변제를 받을 권리를 갖는다고 보아야 한다"고 보았습니다.

결론, 우선변제권의 기준은 전입신고일!

결국 임차보증금의 변제의 우선순위를 잔금 완납시가 아닌 전입신고일 기준으로 본 것이지요. 결국 보증금 중 일부가 늦게 납입되었다고 하더라도 전입신고일 기준으로 순위가 정해지게 되는 것입니다. 이로 인하여 순위가 밀리게 된 세입자에게는 다소 납득할 수 없는 판결일 수 있겠지만, 일응 납득이 되는 결론이라고 생각됩니다.

법무법인 함지, 박선우 변호사(sunnnw@gmail.com, 053-755-7030)

들어가며 - 아파트의 수많은 공용시설

아파트에는 여러 공용시설이 있고, 공용시설 중에는 아파트 거주민의 생활복리를 위하여 설치된 여러 시설이 있습니다. 놀이터, 헬스장, 골프장 등이 여기에 해당하겠지요. 이런 시설들은 아파트 관리비를 통해 운영되기 마련이므로 거주자 외 사용금지라는 원칙을 제시하며 외부인이 사용하다 부상 등을 입었을 경우에는 책임지지 않는다는 내용의 안내판을 설치하기도 합니다.

아파트의 안내와 같이, 아파트 내 복리시설을 외부인이 사용하다 부상 등을 입었을 경우 아파트(입주자대표회의, 관리사무실 등)은 아무런 책임을 지지 않아도 될까요?

서울중앙지방법원 2016. 11. 15.  2015가단5099024 판결

위 판결은, 아파트 내 놀이터를 입주민이 아닌 어린이가 사용하던 중 부상을 입은 사례로 어린이의 부모는 해당 아파트의 입주자대표회의와 해당 아파트의 관리업무를 위탁받은 회사를 상대로 손해배상을 청구한 사례입니다.

해당 재판부는,

아파트의 입주자대표회의에 대한 청구에 대하여 입주자대표회의는 아파트의 부대시설인 운동기구를 설치하고 보존, 관리해온 공작물의 점유자로서 민법 제758조 제1항에 따른 손해배상책임을 부담하고, 아파트의 관리업무를 회사에 위탁한 위탁자로서 관리, 감독의무를 가지고 있으므로 회사에 이 사건 운동기구의 관리에 관한 주의의무를 게을리한 과실이 있다면 이에 대한 책임을 부담한다고 보았고,

아파트의 관리업무 수탁회사에 대한 청구에 대하여, 해당 회사는 입주자대표회의로부터 해당 아파트의 시설물 관리업무를 위탁받은 회사로서 해당 운동기구를 직접 점유하여 관리하였으므로, 공작물의 점유자로서의 책임을 면할 수 없다고 보았습니다.

한편, '해당 시설에는 외부인 사용금지 및 면책조항'이 있다는 피고들의 항변에 대해서는, 놀이터 시설의 이용과 관련하여 놀이터 이용계약이 있었다고 볼 수 없으므로 면책조항에 대한 당사자의 약정 또는 합의가 있었다고 볼 수 없다는 점, 아파트 놀이터의 경우 외부인이 사용하는 것은 일반인의 경험칙 상 흔히 예상할 수 있으므로(해당 아파트에는 출입통제 등이 이루어지지 않음) 피고들에게는 놀이터 시설의 유지에 있어 최소한의 안전성을 갖춘 상태로 유지, 관리하여야 할 의무가 있으므로 해당 안내문은 원고측 과실에 대한 참작사유는 될 수 있을지라도 책임 자체를 부인할만한 사유는 되지 않는다고 판시하였습니다.

결론 - 외부인의 출입이 용이하다면 책임도 부담할 수 있다

결론적으로 위 판결에서는 다친 아이의 부모의 과실이 70%로 산정되고, 부상에 따른 위자료가 일부 인정되었습니다.

결국 외부인 출입금지 및 면책조항을 안내문으로 기재해 놓더라도 사실관계에 있어 시설이 통상의 안전성을 갖추지 못하고 있거나, 외부인의 출입이 용이하다는 등의 사정이 있다면 아파트 시설을 사용한 외부인에 대한 손해배상책임을 부담할 수 있다는 점을 명확히 인식하여야 할 것입니다.

법무법인 함지, 박선우 변호사(sunnnw@gmail.com, 053-755-7030)

완공 직전 건축주 명의를 이전받은 도급인과 수급인 사이에 법률관계

해당 사례는 공사의 수급인이 피고 중 1인인 A와 공사도급계약을 체결한 후, 공사 완공 무렵에 해당 건물의 분양자인 나머지 피고들이 건축주 명의변경신청을 통해 건축주가 되어 각자 명의의 소유권보존등기가 이루어진 사례에서, 수급인은 A가 나머지 피고들로부터 위임을 받아 위 공사도급계약의 당사자로 도급인 'A외 16인'이라고 변경도급계약을 체결하였음을 근거로 나머지 사람들을 상대로 공사대금을 청구한 사건입니다.

위 재판은 대법원 전 원심에서 나머지 피고들이 건축법상 건축주가 됨으로써 도급계약의 도급인으로서의 책임까지 부담하겠다는 의사로 변경도급계약서 작성 권한을 피고 A에게 위임하였다는 이유로 원고의 청구를 인용하였습니다.

대법원 2023. 6. 15. 2022다247422 판결

하지만 대법원은 위 사례에 대하여 아래와 같은 이유로 나머지 피고들에 대한 원심판결을 파기하여 상고를 인용하였습니다.

대법원은, "원고와 피고 A가 작성한 변경도급계약서에는 피고 A 외에 공동도급인 명의를 확인하거나 추정할 수 있는 기재가 없고, 피고 A 또는 나머지 피고들이 원고에게 공동도급인 추가를 알리거나 나머지 피고들의 공동도급인 지위를 주장한 흔적이 없으며, 이 사건 소제기 전까지 원고가 나머지 피고들을 공동도급인으로 인식하였거나 인식할 수 있었다는 객관적인 사정도 보이지 않는 점, 나머지 피고들이 각자 분양받은 전유부분에 관한 소유권보존등기 목적으로 건축법상 건축주가 된다고 해서 도급계약의 도급인으로서 수급인에 대하여 공사대금 지급의무까지 부담하겠다는 의사를 인정할 수 없는 점. 나머지 피고들이 피고 A에게 그들을 대리하여 공동도급인이 되는 계약을 체결할 권한을 위임하였다는 사실을 인정할 수 있는 위임장 등이 작성되었다는 사정도 없는 점 등을 이유로 들어, 나머지 피고들에게 위 변경도급계약의 도급인 지위를 인정할 수 없다고 판단하였습니다.

대법원은, 건축법이 건축주와 설계자, 건축주와 공사시공자, 건축주와 공사감리자 간의 책임과 내용에 관한 범위는 건축법이 규정하는 것 외에는 각 계약에 의하도록 정하고 있다는 점, 건축주는 공사를 발주하거나 현장 관리인을 두어 스스로 공사를 하는 자로 규정되어 있어 공사시공자와의 관계에서 도급인의 지위를 전제로 하고 있지 않는 점, 또한 신축 중인 집합건물의 일부 전유부분 수분양자가 전유부분에 대한 소유권보존등기를 하기 위하여 자신을 건축물 전체에 대한 공동건축주로 추가하는 건축관계자 변경신고를 하기도 하는 실태를 볼 때, 건축주 중 1인으로 들어간다는 것이 그 즉시 수급인과의 관계에서 공사대금을 부담하겠다는 의사로 볼 수 없다고 판단하였습니다.

계약서의 작성경위와 계약서 기재내용, 거래관행 등을 종합적으로 봐야한다.

위 건축법 규정 및 건축업계의 실태도 그 이유중 하나로 설시되었지만, 만약 위와 같은 사례에서 실제 수분양자들이 변경도급계약을 체결하겠다는 의사를 A에게 전달하였고, 이에 기초하여 변경도급계약이 이루어졌다면 다른 결과가 있었을 수도 있었을 것으로도 보입니다.

이 사례의 경우 변경도급계약 자체가 수분양자들의 의사에 따라 이루어졌다는 점에 대한 입증이 이루어지지 못한 상황이었기 때문에 원고의 청구가 인용되지 않은 것으로 보이므로, 유사한 사례라고 하여 쉽게 판단하지 않고, 자세한 내용을 가지고 전문가와 상담할 필요가 있겠습니다.

법무법인 함지, 박선우 변호사(sunnnw@gmail.com, 053-755-7030)

수습기간과 근로기간

요즘은 취직을 하더라도 '수습' 또는 '인턴'이라는 용어로 시용기간을 짧게는 3개월부터 길게는 1년여간 두고, 이후 근무평정에 따라 정식 근로계약을 체결하는 경우가 많습니다. 

한편 근로자퇴직급여 보장법, 근로기준법에서는 고용주는 퇴직하는 근로자에게 계속근로기간 1년에 대하여 30일분 이상의 평균임금을 퇴직금으로 지급하여야 한다고 정하고 있습니다.

그런데, 시용기간을 합쳐서 근로기간을 산정하는 경우 1년이 넘지만, 시용기간을 마친 후 정식 근로계약을 체결한 후 근무한 기간은 1년 미만일 경우 해당 근로자는 퇴직금을 받을 수 있을까요? 나아가 퇴직금을 정하는 근로기간을 산정함에 있어 시용근무한 기간이 포함될까요?

대법원 2022. 2. 17. 2021다218083 판결

위 판결에서는, '시용'에 대하여 본 근로계약 체결 이전 해당 근로자의 직업적 능력, 자질, 인품, 성실성 등 업무적격적을 관찰, 판단하고 평가하기 위해 일정기간 시험적으로 고용하는 것을 말한다고 정의하며, 근속기간 중 직종 등 근로제공의 형태가 변경된 경우와 마찬가지로 시용기간 만료 후 본 근로계약을 체결하여 공백기간 없이 계속 근무한 경우에도 시용기간과 본 근로계약기간을 통산한 기간을 퇴직금 산정의 기초가 되는 계속근로기간으로 보아야 한다고 판시하였습니다.

즉, 시용기간 역시 고용의 일종이고, 시용기간과 본 근로계약 사이에 공백기간 없이 계속 근무한 경우에는 퇴직금 산정의 기초가 되는 근로기간으로 보아야 한다는 것입니다.

결국 시용기간은 계속근로기간을 구성하므로, 시용기간을 합쳐 1년 이상 근무한 경우라면 퇴직금을 수령할 수 있을 것이고, 시용기간 외 근무기간이 1년을 넘는 경우에도 퇴직금 산정에 있어 시용기간은 퇴직금 산정의 근거가 되어야 할 것입니다.

마치며 - 수습 역시 근로의 제공이다!

간혹 시용기간에 대하여, '4대보험 가입시부터 계속근로기간 시작이다', '실제 일한 일수가 365일이 넘어야 퇴직금을 받을 수 있다'는 등의 이야기로 1년을 갓 넘은 근로자에게 퇴직금을 주지 않겠다는 사업주들이 있을 것입니다. 이에 대해서는 위와 같은 내용을 꼭 숙지한 후 권리를 지키시길 바랍니다.

법무법인 함지, 박선우 변호사(sunnnw@gmail.com, 053-755-7030)

임차인의 원상회복, 기준이 무엇인가.

임대차계약이 만료된 경우, 임대인은 임차인에게 임대차보증금을 반환하여야 하고, 임차인은 임대인에게 임대차목적물을 반환할 의무를 부담하게 됩니다. 한편, 임차인이 반환하는 임대차목적물은 '임대차 당시의 상태로 원상회복'되어야 하는데, 이에 따라 임차인은 임대차목적물의 원상회복의무도 부담하게 되는 것입니다.

그런데, 만약 임대차목적물에 전 임차인이 설치해놓은 시설이 존재한다면 현 임차인의 원상회복의무에 전 임차인의 시설도 포함되는 것일까요? 여기에는 결론만 보면 상반된 두 가지의 판결이 있습니다.

대법원 1990. 10. 30. 90다카12035 판결

위 판결은 전 임차인이 무도유흥음식점으로 경영하던 점포를 임차인이 소유자로부터 임차하여 내부시설을 개조 단장하였다면 임차인에게 임대차 종료로 인하여 목적물을 원상회복하여 반환할 의무가 있다 하여도 별도의 약정이 없는 한 그것은 임차인이 개조한 범위 내의 것으로서 임차인이 그가 임차받았을 때의 상태로 반환하면 되는 것이지 그 이전의 사람이 시설한 것 까지 원상회복할 의무가 있다고 할 수 없다는 판결입니다.

대법원 2019. 8. 30. 2017다268142 판결

위 판결은 A로부터 상가를 임차하여 프랜차이즈 카페를 운영하던 C로부터 해당 프랜차이즈 카페의 영업을 양수하며 A와 해당 상가의 임대차계약을 체결한 B에게 전 임차인인 C가 설치한 프랜차이즈 카페 관련 시설을 철거할 의무가 있는지 여부에 대한 것이었습니다.

재판부는 이에 대하여 전 임차인인 C가 설치한 프랜차이즈 카페 관련 시설에 대하여 B가 철거할 의무가 있다고 보았습니다.

차이점

위 판결과 아래 판결의 결론만 보면, '전 임차인'이 설치한 시설에 대하여 상반되는 결론에 이른 것으로 보입니다. 하지만 위 판결은 현 임차인이 전 임차인과 어떤 관계도 없이 전 임차인의 시설이 부착된 채 임대인과 임대차계약을 체결하였고, 이에 따라 현 임차인은 '원상회복', 즉 임대차계약이 시작된 시점의 상태로 회복하면 되는 것이므로 임대차계약을 체결할 당시 존재하였던 전 임차인의 시설은 현 임차인의 원상회복 범위에 포함되지 않은 것으로 보입니다.

반면 아래 판결의 경우 현 임차인이 전 임차인과 프랜차이즈 카페에 대한 영업양수도계약을 체결하였고, 여기에는 시설에 대한 권리금도 포함되어있었다는 점을 볼 때 전 임차인이 부담하는 영업상 권리, 의무 모두 현 임차인이 승계한 것이고, 영업상 의무인 점포임대차계약에 따른 원상회복의무 역시 현 임차인에게 승계된 것으로 보입니다. 따라서 현 임차인이 부담하는 원상회복의무는 전 임차인이 부담하는 원상회복의무를 포함하게 된 것이고, 따라서 전 임차인이 설치한 카페 인테리어 역시 원상회복의무의 대상이 된 것으로 보입니다.

시사점 - 사안에 따라 달리볼 수 있지만 원칙은 변하지 않는다!

결론만을 보았을 때는 상이하여 마치 임차인의 원상회복의무에 범위에 대한 판례의 변경이 이루어진 것으로 볼 수도 있겠지만, 임차인의 원상회복의무의 범위에 대한 원칙인 대법원 90다카12035의 입장이 변한 것은 아니고, 다만 임차인이 변경되는 과정에서 영업양수도계약이 존재함으로 인해 현 임차인이 전 임차인의 원상회복의무를 함께 부담하게 됨으로 인하여 위와 같은 결론에 도달하게 된 것입니다. 위 판결들과 같이, 사실관계의 미묘한 차이에 따라 결론이 달라질 수 있으므로 법적 분쟁이 생긴 경우 전문가와 사실관계에 대한 세밀한 분석을 한 후 대응에 나서야 할 것입니다.

법무법인 함지, 박선우 변호사(sunnnw@gmail.com, 053-755-7030)

다른사람의 권리를 침해하는 성과물, 보호가치가 있는가?

다른사람의 업무상 성과물을 무단으로 복제 또는 이용한다면, 그 이용자가 그 성과물을 만든 사람에 대하여 손해배상책임을 부담한다는 것은 굳이 법률로 따지지 않더라도 당연한 일이 될 것입니다.

그런데, 만약 그 성과물에 제3자의 권리를 침해하는 부분이 있을 경우 이를 무단으로 이용한 자에게 손해배상책임을 부담시킬 수 있을까요?

대법원 2020. 2. 13. 2015다225967 판결

해당 판결은 인터넷 여성의류 쇼핑몰을 운영하는 A와 경쟁관계에 있던 B 사이의 일입니다.

A는 해외 유명인의 사진에 자신이 판매하는 의류 등 판매상품을 무단으로 합성한 이미지를 자신의 쇼핑몰에 게시하였는데요, A와 경쟁관계에 있던 B는 그 사진을 자신의 복제 또는 모방하여 자신의 쇼핑몰에 게시하였습니다.

이에 대하여 A는 자신의 성과물인 해당 이미지를 B가 공정한 경쟁질서에 반하여 자신의 영업을 위하여 무단으로 이용함으로써 부당하게 이익을 얻고 자신의 법률상 보호가치 있는 이익을 침해하였다는 이유로 불법행위에 기한 손해배상읓 청구하였고, 이에 대하여 B는 A가 만든 이미지는 제3자(해외 유명인의 초상권 등)의 권리를 침해하는 부분이 있으므로 A가 주장하는 피침해이익이 법률상 보호가치가 있는 이익에 해당하지 않는다고 항변하였습니다.

대법원은 위 주장 및 항변에 대하여, 

"가. 경쟁자가 상당한 노력과 투자에 의하여 구축한 성과물을 상도덕이나 공정한 경쟁질서에 반하여 자신의 영업을 위하여 무단으로 이용함으로써 경쟁자의 노력과 투자에 편승하여 부당하게 이익을 얻고 경쟁자의 법률상 보호할 가치가 있는 이익을 침해하는 행위는 부정한 경쟁행위로서 민법상 불법행위에 해당한다(대법원 2010. 8. 25.자 2008마1541 결정 등 참조).
  나. 피고는 원고의 성과물에 제3자의 권리를 침해하는 부분이 있어 원고가 주장하는 피침해이익이 법률상 보호가치 있는 이익에 해당하지 않는다고 주장하나, 그러한 사유만으로는 원고의 청구를 배척할 수 없다."고 판시하였습니다.

시사점 - 무단사용은 무단사용이다!

타 업체의 성과물이 제3자의 초상권이나 기타 권리를 침해할 우려가 있는 것이라 하더라도, 이것이 해당 성과물을 무단으로 복제할 수 있는 이유가 될 수 없다는 대법원의 입장을 알 수 있는 판결이었습니다. 어떤 업무상 성과물이 제3자의 권리를 침해할 우려가 있더라도 이는 그 성과물의 창작자와 제3자 사이의 문제이지, 그 성과물을 재차 무단복제하는 것은 다른 차원의 문제라는 것이지요. 주의할 필요가 있습니다.

법무법인 함지, 박선우 변호사(sunnnw@gmail.com, 053-755-7030)

상가건물임대차보호법상 3기 이상의 차임 연체

상가에 대한 임대차를 체결하는 경우, 계약의 해지사유로 '3기 이상의 차임이 연체되는 경우'를 넣는 경우가 대부분입니다. 이는 상가임대차보호법에도 규정되어 있는데요, 법 제10조의8은 임대인이 차임연체를 이유로 계약을 해지할 수 있는 요건을 '차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 경우'라고 정하고 있습니다.

한편 같은 법 제10조는 상가임대차의 계약갱신 거절사유를 정하고 있는데요, 그 중 하나는 '임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우'입니다.

위 계약해지요건과 함께 본다면, '3기 이상의 차임액이 연체된 사실'이 계약갱신 당시까지 현존해야 하는지, 아니면 계약갱신 당시에는 연체사실이 해소되었지만 임대차기간 중 3기 이상의 차임액이 연체되었던 사실이 있었던 경우에도 계약갱신을 거절할 수 있을지 궁금할 수 있습니다.

대법원 2021. 5. 13. 2020다255429 판결

해당 판결은 위 궁금증에 대한 명확한 해답을 제시합니다.

해당 판결은, "｢상가건물 임대차보호법｣(이하 ‘상가임대차법’이라고 한다) 제10조의8은 임대인이 차임연체를 이유로 계약을 해지할 수 있는 요건을 ‘차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때’라고 규정하였다. 반면 임대인이 임대차기간 만료를 앞두고 임차인의 계약갱신 요구를 거부할 수 있는 사유에 관해서는 ‘3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우’라고 문언을 달리하여 규정하고 있다(상가임대차법 제10조 제1항 제1호). 그 취지는, 임대차계약관계는 당사자 사이의 신뢰를 기초로 하므로, 종전 임대차기간에 차임을 3기분에 달하도록 연체한 사실이 있는 경우에까지 임차인의 일방적 의사에 의하여 계약관계가 연장되는 것을 허용하지 아니한다는 것이다(대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다58975 판결 참조).

위 규정들의 문언과 취지에 비추어 보면, 임대차기간 중 어느 때라도 차임이 3기분에 달하도록 연체된 사실이 있다면 그 임차인과의 계약관계 연장을 받아들여야 할 만큼의 신뢰가 깨어졌으므로 임대인은 계약갱신 요구를 거절할 수 있고, 반드시 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 당시에 3기분에 이르는 차임이 연체되어 있어야 하는 것은 아니다."고 판시하였습니다.

즉, 계약기간 중 3기 이상의 차임에 달할 정도의 연체가 된 사실이 있다면, 임대인과 임차인 사이의 신뢰가 깨어졌으므로 임대인에게는 계약갱신을 거절할 수 있는 사유가 된다는 것입니다.

시사점 - 세입자에게 3기 이상의 연체는 위험하다!

상가를 임차하여 자신의 사업을 오랫동안 영위하고 싶은 분들이라면, 월 차임의 연체를 가능하면 하지 말아야 할 것이고 부득이하게 연체를 하더라도 그 금액이 3기 이상의 차임액에 달하지는 않도록 신경을 쓰셔야 계약갱신을 요구할 수 있을 것이니, 꼭 유념하시길 바랍니다.

법무법인 함지, 박선우 변호사(sunnnw@gmail.com, 053-755-7030)